一、房屋租赁市场亟待规范（论文文献综述）
梅雪琴,王华[1]（2021）在《成都市房屋租赁市场现状及治理对策研究》文中进行了进一步梳理房屋租赁是城市居民关注的热点话题,为了解成都市房屋租赁市场发展的现状和治理的总体情况,本文采用文献研究、问卷调查和实地走访等研究方法,探讨目前成都市房屋租赁市场,尤其是长租市场存在的主要问题,结合房屋租赁市场监管新政的实施,提出一些有针对性的对策建议。
牛安琪[2]（2021）在《合同效力认定中强制性规定的司法适用研究》文中进行了进一步梳理长久以来,关于合同效力认定中强制性规定的司法适用聚讼纷纭,新近《民法典》对强制性规定的内容进行了调整,从原《合同法》第52条第（5）项到如今《民法典》第153条的变化,既是立法者对法律文本字斟句酌、细致考量的成果,也是实务工作者多年来裁判经验的结晶。立法规范顺利出台后看似拨云见日,实则《民法典》第153条依然无法“扭转”不完全规范的性质,部分强制性规定由于缺少明确的法律后果要件,法官不得不在具体强制性规定基础上进行价值判断与利益衡量。时至今日,如何甄别强制性规定仍是学界公认的难题,同时,实践中缺少明确统一的违反强制性规定合同效力的评判标准,法官在判断合同效力时举步维艰。据此,合同效力认定中强制性规定的适用难题需要回归到实践本身去找寻根源。近十年中产生的1152篇司法裁判文书,全面客观地反映出合同效力认定中强制性规定的司法适用现状,依托于这些裁判文书,采用司法数据研判方法可以挖掘司法实践的既存问题并对其深入剖析和反思,旨在为合同效力认定中的强制性规定的司法适用提供操作指引。合同效力认定中的强制性规定有着充分的司法实践基础。实践中的案件数量呈现逐年递增的趋势,案件争议类型分布既多元又集中。参照合同违法要素来看,合同主体违法和合同缔结程序违法是导致合同无效的主要合同违法要素。数据统计结果显示,实践中法官裁判观点倾向于支持合同无效,其占比高达82%。目前,合同效力认定中强制性规定的司法适用问题主要有二:其一,强制性规定二分法不具有裁判指导意义,法官以效力性强制性规定和管理性强制性规定作为判断合同效力的标准有悖审判逻辑,二分法仅为强制性规定的学术标签,本身不具备实质内涵,它是对合同效力裁判结果的描述,而非合同效力裁判结果的澄清;其二,法官常将公序良俗作为区分效力性强制性规定和管理性强制性规定的标准,既曲解了立法者在规范中设置公序良俗的真实用意,也未发挥公序良俗兜底性条款的功能和作用。实践中因缺少明确统一的合同效力裁量标准从而导致裁判结果不尽人意,二分法这种不受现行法束缚的合同效力裁量方法极易导致法官恣意裁判、增加司法裁判的不确定性乃至带来划向“任意”司法的危险。司法实践中存在的问题,追根溯源,与强制性规定所依托的法律规定有很大关系。纵观国内外强制性规定的立法,以违反法律和违背公序良俗是否合并规定、是否保留规范目的为基准产生了一元论与二元论、规范目的保留立法例与无规范目的保留立法例等若干立法模式,我国《民法典》第153条采用一元论和规范目的保留立法例,其虽增加了规范目的保留和悖俗无效的新规,但是《合同法》第52条遗留至《民法典》的“三不变”历史问题仍未解决,核心问题在于违反强制性规定的合同效力案件依然缺少明确统一的裁量标准。就司法解释与解释性文件而言,我国近三十年有关强制性规定的司法解释、解释性文件与立法规范立场趋近一致,对二分法为导向的合同效力认定路径持肯认态度。检视合同效力认定中强制性规定的法理基础,可以看出:一方面,法官的裁判思路有着浓重的后果主义裁判理论烙印,解决了实践过分依赖形式推理导致的个案不正义现象;另一方面,法官的裁判思路犹如法律家长主义式限制和干预行为人自由,旨在达到帮助行为人规避风险和保护公民权益免受损害的目的。但后果主义裁判理论与法律家长主义理论都不尽人意:前者逆推式的裁判方法始终受到法官恣意摆脱现行法约束的抨击,后者则面临着司法适用中价值困境和实践困境的双重危机。强制性规定二分法虽未入典,并不意味着立法者否定二分法的司法适用价值。二分法裁判模式实质上是把公序良俗作为区分强制性规定的标准,其司法适用现状与立法者预期效果相差甚远。对于强制性规定的类型化能否指导实践裁判,目前学界存在肯定论与否定论两种相反的立场:前者以概念内涵、综合多元、行为效力后果、规范目的为类型区分标准,欲重构强制性规定类型;后者在批判二分法基础上彻底否定类型化对裁判的指导意义。二分法方法错误并不意味着方向偏航,制度框架内的强制性规定类型化合同效力认定模式是值得肯定的,以规范目的为标准的强制性规定类型化不仅具有裁判指导意义,而且能从制度上防止人为恣意裁判。然而过度的形式正义必然导致对权威文本的过分依赖,需要法官行使自由裁量权予以适当矫正。应提倡形式正义为主兼顾实质正义的司法裁判理念,坚持以规范目的为标准的强制性规定类型化作为评判合同效力案件的主要路径,辅之以法官的价值判断和利益衡量,弥补规范制度的不足。公序良俗是合同效力认定中强制性规定司法适用的核心问题。公序良俗虽然具有概念内涵抽象性和流变性等罅隙,然其在限制私法自治以及补充发展法律方面的功能和作用是无可替代的。应从价值基础、道德基础和社会基础三方面考察立法设置公序良俗的正当性,其既是道德转化为法律规范的结晶,亦对维持和谐稳定的社会秩序、贯彻社会主义和谐价值观起着至关重要的作用。公序良俗作为《民法典》第153条的兜底性条款,旨在提醒人们合同效力案件有另一条路径可探寻,然实践中公序良俗与强制性规定存在诸多适用重叠之处,公序良俗更多情况下扮演的是增强合同效力裁判结果说服力的角色。不仅如此,它还“肩负”着识别强制性规定类型的重任,可以说公序良俗在合同效力案件中的角色定位一直是错位的。实践中公序良俗与强制性规定二者之间关系的混淆、调整领域的模糊极易导致合同效力案件判决结论的不确定。为了更好地发挥公序良俗的积极作用,明确其在合同效力案件中的角色定位尤为重要,在适用顺序方面,穷尽强制性规定方可适用公序良俗。合同效力的调整领域方面,公序良俗和强制性规定应有独立的分工领域,实践中不能轻易混淆。实务中单纯凭借法律规范涵摄便可获得结果的案例已屈指可数,更多的案件需要从实体和方法论两方面寻求裁判路径。一方面,实体性完善路径应以规范目的为强制性规定类型的标准,进而判断合同之效力。实务中出现频率较高的六种类型有内部管理型强制性规定、外部秩序型强制性规定、市场准入型强制性规定、行政管理型强制性规定、伦理道德型强制性规定和政策意见型强制性规定,本次司法数据研判案例显示,违反前两种强制性规定普遍不影响合同的效力,相比之下,违反后四种强制性规定的合同效力面临否定性评价的概率较大,但不可一概而论,法官尚须根据个案具体分析合同的效力;另一方面,方法论完善路径应采取法律解释方法弥补制度框架内强制性规定类型化的不足,其中,文义解释为首位解释方法,体系解释方法探究规范体系地位以及前后法律条文的关联,目的解释为最高层级解释方法剖释强制性规定的立法旨意,并在比例原则指导下展开个案的利益衡量,同时应强调利益衡量需符合我国司法适用的操作规则,比例原则作为限制法官自由裁量权的原则自身也要接受审查。
方旭[3]（2021）在《论我国房屋承租人优先购买权制度的完善》文中指出房屋承租人优先购买权作为先买权制度的重要组成部分,是一项重要的民事法律制度,与人们的日常生活密切相关。目前随着租房者人数的增多,有关承租人优先购买权的矛盾与纠纷也日益突出,纠纷也呈现数量多、案件复杂的趋势。从承租人优先购买权在我国的立法沿革来看,以1984年在全国范围内被正式确立为起点,承租人优先购买权制度至今已运行30余年,经历了四次不同程度的修改并不断完善,在保障了市场交易安全和人们居所的稳定,促进房屋有效利用等方面发挥了巨大作用。但是也应注意到该制度依旧比较笼统,可操作性不强,给予法官的自由裁量权范围较大,存在完善的空间。正视制度目前存在的问题,才能为制度更好的发挥价值奠定基础,通过梳理学术界的最新成果和整理实践中的裁判案例,目前优先购买权制度主要存在下列问题,一方面法律缺乏对承租人优先购买权中“房屋”涵摄范围以及优先购买权能否被预先抛弃优先购买权,另一方面,法律在出租人的通知义务、同等条件、优先购买权的效力以及损害赔偿责任等规定的不够明确,这些都导致理论和实践中无法形成统一的认识,最终造成各地法院“同案不同判”现象大量发生,不仅有损于承租人利益的保护,影响优先购买权制度的运行效果,而且也损害司法公信力,不利于树立司法权威。在对域外有关优先购买权制度的规定进行对比后,不难发现在承租人优先购买权的适用范围,通知义务,同等条件,优先购买权效力以及损害赔偿责任等方面都有值得我国借鉴和学习的地方,据此建议完善我国房屋承认优先购买权制度,首先,应该限制承租人优先购买权的中“房屋”适用范围,否定可以类推到除房屋的其他不动产上,防止适用范围扩大给损害出租人的利益。其次,否定约定抛弃优先购买权的效力,避免规避制度使承租人法定权利受损。再次,对出租人义务予以明确,以出卖前15日和与第三人达成主要条件来对出租人的通知期限予以限定,并且承认除口头和公告以外能确认承租人收悉的各种通知形式。第四,细化同等条件的内容,充分考虑实践中的复杂情况,让承租人符合条件购买房屋。第五,确认承租人优先购买权在双重买卖下可以得到优先履行,赋予租赁合同在登记备案后能够使优先购买权具有对抗其他买受人的效力。最后,统一损害赔偿责任的性质为违约责任,建议以房屋差价损失的10%-20%确定履行利益损失的赔偿数额。
杨昭[4]（2020）在《个人出租房屋税收征管问题研究》文中研究表明2009年,我国GDP为5.1万亿,占全球GDP的8.4557%。2019年增长至7.55万亿,占全球GDP的10.2893%。GDP在十年间高速增长,城镇化进程加快,人口流动大幅度增加,国内房屋租赁市场也呈现出逐年扩大的趋势。2009年我国租赁市场整体收入0.64万亿元,2019年达到2.67万亿元。十年间房屋租赁市场扩大4.17倍,但个人房屋出租所收缴的税款却没有相应的增长,这说明我国目前对个人房屋租赁的税收征管存在很大的漏洞,税收流失严重。影响了地方收入的增长,同时进一步拉大了贫富差距,造成不良的社会影响。本文针对这一现象进行分析研究,通过对现阶段自然人房屋租赁市场的调查研究中发现存在如下问题:1.个人房屋租赁行为不需要在工商部门办理营业执照,也不需要在房管部门或其他职能部门注册登记,业主与租客协商一致后,即可签订租赁合同进行现金交易。出租行为和收取房租往往不用正规凭证,业主多以自制收据或白条代替正规发票,租赁收入带有很大隐蔽性,造成税务机关底数不清,税源难以控制。2.目前房屋租赁多为一年以内的短租,租金往往押一付三或者按月清缴,同一小区不同房主租金也不同,给税务局造成了巨大的工作体量。3.纳税人对房屋租赁收入的纳税意识还比较薄弱,大多数业主不主动向税务局申报房租收入纳税,能拖则拖,查出就缴,查不出就不缴。税务机关往往对个人房屋租赁情况难以掌握,征收管理难度大。针对上述问题,本文主要借鉴了境外的税收征管经验如下:1.每人一个纳税识别码,美国居民一旦达到法定成年年龄就需要办理个人社会保险卡和社会安全号码来记录社会经济情况资料。这样税务部门能清楚的掌握每一位居民的经济状况。2.税务部门有高昂的经济处罚权力。美国居民的纳税意识普遍较强,一个很重要的原因就是惩罚力度大,增加了偷税漏税的违法成本。3.对空置房屋进行经济处罚。香港特区对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金。4.简化税率,提供快捷优质服务。税种尽可能要少,税种、税目、税率尽可能简单,税种设置贯彻谁受益谁负担的原则等。5.对房屋估价,制定不同税率。遵守了税收四大原则中的公平原则,一般估值越高的房屋承担的税负越重。针对境外的税收征管经验,本文提出了自然人房屋租赁税收征管的建议如下1.强化政策宣传,加强纳税意识。2.提升信息技术,掌握租赁动态。3.设立奖惩机制,完善代征制度。4.加快社会信用体系建设。5.完善不动产登记制度。6.建立税收共治平台,多部门联合执法。本文采用的研究方法主要有一、文献调查法。重点收集、整理国家统计局等权威部门发布的信息,及国内外的个人出租房屋税收征管的理论观点和制度经验,总结出税务部门在征收个人出租房屋税收征管过程中所面临的亟待解决的问题与困难。分析形成自己的观点,对个人出租房屋税收征管提出参考性的建议。二、实地调查法。调查了西安未央区某某社区辖区内实际租赁市场的情况,拿到一手资料和数据,使研究更具有说服力。本文主要分为五个部分:第一章为绪论。主要阐述本文的选题背景与选题意义,目前国内外文献综述、研究方法与本文框架结构、可能创新与不足之处。第二章为个人出租房屋应纳税的理论,主要介绍个人出租房屋的界定,应缴纳的税种及法律依据,个人出租房屋税收原则等相关概念。第三章主要分析个人出租房屋税收征管的纳税现状,本章介绍了个人出租房屋税收征管的基本情况、对调查城市的现状进行介绍,分析得出个人出租房屋税收征管难的原因。而第四章则广泛援引了国内外对这一领域的立法经验和征管措施,主要介绍西方国家、国内试点地区出台的个人房屋租赁税收征管的一系列法律法规,及其给我国个人房屋租赁税收征管政策所带来的启示。第五部分为破解个人出租房屋税收征管难的对策建议,主要为政府宣传支持、完善信用体系、提高租赁双方法律意识、完善不动产登记制度、征收房屋空置税等各方面共同努力来合力破解个人出租房屋税收征管难的问题。
龙芳[5]（2020）在《L市住房租赁发展中政府责任问题研究》文中提出党的十九大报告明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。2016年,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出加快构建租购并举的住房体系,鼓励发展现代住房租赁产业。在加快发展住房租赁过程中,地方政府需承担相关责任,诸如供给保障、宏观调控、监督管理及强化执行等责任。虽然为进一步解决困难群众住房问题,L市地方政府积极发展和培育住房租赁产业,但在住房租赁发展过程中,其政府责任的履行仍然存在一些问题,比如:L市政府缺少对发展住房租赁的总体设计规划、住房租赁发展中政府执行政策不连续以及住房租赁市场运行中政府缺乏有效监管等等。产生的原因主要有:财力不足且唯“GDP”论造成L市政府对土地财政过于依赖、L市政府价值取向存在偏差且对发展住房租赁重视程度不够、政府行政问责机制不健全以及执行力有待提升等。建议从进一步加强政府在住房租赁领域的宏观调控,培育和发展专业化、规模化的住房租赁供给体系,建立健全住房租赁领域公共管理责任机制等几个方面进行完善。该论文有参考文献83篇。
刘乔均[6]（2020）在《基于SFIC模型的市场化住房租赁协同治理研究 ——以广州市为例》文中进行了进一步梳理安居才能乐业,是人类文明的传统,实现“住有所居”是人类千百年来共同的美好愿望。住房问题不仅关系到人民群众的切身利益,更关系到社会和谐稳定,决定着一个国家兴旺发达和长治久安。在我国,住房租赁市场长期落后于住房交易市场发展,政府监管不到位,导致问题多发,严重影响了租房人群的生活幸福感。近几年,国家出台一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策文件,习近平总书记在十九大报告中指出要建立“租购并举”的住房制度,成为我国住房制度改革的基本方向和重要目标,发展住房租赁市场被提升到前所未有的高度,住房租赁市场迎来了新的发展机遇。广州市作为典型的人口净流入城市,外来人口数量众多,住房租赁市场仍以私人散租为主,监管难度大。广州市政府积极探索实践,引入市场化住房租赁协同治理机制,初步形成了政府、行业协会、行业企业、社会公众协同共治的良好格局,虽然取得了一定的治理成效,但仍存在诸多不足,亟待研究完善。本文以协同治理理论、SFIC模型为基础,运用文献研究法、案例研究法、比较分析法等研究方法,结合市场现状调查和日常工作实践,首先对市场化住房租赁、市场化住房租赁协同治理等概念进行界定分析;其次,结合文献研究和市场现状调查分析,基于SFIC模型研究分析了广州市住房租赁市场的发展现状和协同治理的现状,对存在的主要问题进行了分析和总结:协同动力不均衡、政府机构设置存在缺陷、政策法规保障不足、信息资源共享不足等,并剖析了问题产生的原因:治理理念落后、组织建设不足、顶层设计缺失、技术应用不足;再次,对国内外的协同治理案例进行了比较分析,并形成了经验借鉴。最后,本文经过研究,从理念革新、组织建设、顶层设计、技术融合四个方面提出对广州市市场化住房租赁协同治理的优化对策。
李可慧[7]（2020）在《租赁合同的同一性认定研究》文中研究指明通过《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第190条,与《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第229条,我国民法体系中确立了“买卖不破租赁”规则,该规则的目的在于通过限制租赁先于抵押或买卖情况中的物权优先性,产生合理保护承租人利益的法律效果。然而,在实际中运用该规则时,仍因我国房屋租赁制度的不完善,产生了一些纠纷,其中存在一类法律问题:当事人之间连续签订多份租赁合同时,多份合同的同一性无法得到认定,导致在完整的租赁期间中设立的抵押权被认定为优先于租赁权,从而造成抵押权人实现抵押权,承租人的利益受到侵害的后果。当承租人通过多次续签租赁合同与出租人建立了较为稳定的租赁关系时,出租人在租赁期间设立的抵押权的实现便能轻易打破原本看似稳定的租赁关系,这对于承租人来说无疑是难以接受的,并且在这一现状下,稳定的租赁关系也难以维持,承租人无法获得较为稳定的租赁权,房屋租赁市场也无法得到进一步规范。通过分析多个案例,可以看出,同一性问题的相关案例存在着较为严重的同案不同判现象,造成这一现象的原因在于房屋租赁制度的缺失,以及不重视保护承租人利益的价值取向。房屋租赁制度的缺失使得法官在面对这一类案例进行裁判时无法可依,只能根据法律原则,运用自由裁量权,但由于不存在较为清晰的法律解释,法官的自由裁量权过大,又由于不同的法官对于保护承租人的理解不同,最终造成多个案例的裁判结果差异过大。为避免同案不同判持续对法治公正造成恶劣影响,应尽快对法律进行解释,在现有的法律框架内,尽可能地保护承租人的利益。法律解释应从《合同法》第229条出发,对该法条约定的“租赁期间”进行明确,同一性问题产生的根源在于多次连续签订租赁合同形成的租赁期间不能被认定为完整的租赁期间,在续租制度、周期性租赁制度缺失的情况下,这一认定是不合理的。同时,还应从多个角度综合确立同一性认定的标准。2017年以来,租购并举、租售同权等概念陆续写进规范性文件,这代表了大力发展房屋租赁市场的趋势,而稳定的租赁关系是成熟的房屋租赁市场所必须具备的要素。因此,虽然租赁合同的同一性问题目前发生率不高,但仍是一个亟待解决的问题。在进行法律解释的基础上,系统性的房屋租赁制度也应得到确立,实践中,由于受租赁权稳定性影响较大,还应对长租房承租人和商铺承租人续租权的保障予以更多关注。
方丹萍[8]（2020）在《“租购并举”背景下房屋租赁企业培育困境及破解机制研究 ——以郑州市为例》文中研究说明近年来随着“租购并举”住房制度的建立,培育和发展规模化、专业化的房屋租赁企业引起越来越多的关注和讨论。目前,房屋租赁市场存在严重的“重售轻租”现象,专业化、规模化的房屋租赁企业的发展面临重重障碍。政府积极从各方面出台扶持政策来培育房屋租赁企业的发展,但仍面临培育困境。政府充分利用职能,发挥积极作用,培育和扶持房屋租赁企业的发展,是化解房屋租赁企业培育困境、优化资源配置和助力“租购并举”住房制度建设的重要举措。文章通过分析郑州市房屋租赁企业培育现状,发现房屋租赁企业的培育面临培育政策难执难行、缺少金融及税收支持手段、政府监管与保障困难及房屋租赁市场秩序不稳定等阻碍,并针对以上培育困境,文章采用问卷调查的方式,获得165份问卷数据,采用二元Logistic回归模型分析各个因素对房屋租赁企业培育效果的影响,并得出了房屋租赁企业培育困境出现的原因是培育政策实施细则滞后、金融和税收支持手段创新困难、政府管理与服务的缺失和房屋租赁市场环境不够完善等因素。最后,本文在分析了我国房屋租赁企业的培育困境及原因的基础上,借鉴国外的经验并结合我国实际情况,对如何破解房屋租赁企业培育困境做出初步构想:在循序渐进、保障居住需求的原则下提出网格化管理机制、资本市场支持机制、行业规范机制、利益协调机制等四大破解机制,并提出辅助性的制度保障,主要包括加快“租购并举”住房制度建设、稳定房地产市场与创新金融市场、“租购同权”政策的落实推进等,文章最后,提出了关于郑州市房屋租赁企业的培育路径选择,以期为郑州市房屋租赁企业培育做出帮助。
魏端洁[9]（2020）在《户籍制度改革背景下租售同权问题研究》文中认为平等作为一种理想一直是人类社会的永恒追求,每一代人都希望通过自己的努力,改变现实生活中的不平等,以实现社会的公平和正义。新中国成立以来,我国党和政府为最广大人民的平等做出了不懈努力和奋斗,但囿于当时特殊历史条件的限制,在城乡管理和社会治理上,实行了城乡二元户籍制度。随着时代发展,户籍制度所导致的城乡隔离和二元社会结构固化等问题日益凸显,引发了一系列不平等的社会问题,严重侵害了公民的平等权。因此,户籍制度改革已成为目前我国全面深化改革需要迫切解决的一项重要问题,2016年《推动一亿非户籍人口在城市落户方案》的出台标志着户籍制度改革进入加速阶段。这一方案在改革方向上,不再仅仅是针对限制人口流动这一弊端,而是旨在改变我国以户籍为标准的利益分配机制,逐步实现基本公共服务对城市居民的全覆盖,建立一个更加公平、正义,以人为本的人口管理制度。在此改革背景下,租售同权政策作为打破户籍制度改革现有困局的一项新尝试,有利于突破户籍制度改革的瓶颈。其优势是剥离附加在户籍上的公共服务和社会保障等,实现外来流动人口的市民化,消除因户籍制度带来的社会不平等问题。但租售同权政策出台时间较短,在实施过程中还存在一定的问题,这迫切要求我们对租售同权政策具体实施中存在的问题提出可能的解决办法。全文共分为四章,第一章对户籍制度改革与租售同权政策的范畴进行界定,分别阐述户籍制度改革的成因、含义和改革进程,以及租售同权政策的主要内容和其主要的权利内涵。提出了在平等权视角下租售同权政策对户籍制度改革的主要作用与突破,通过该政策逐渐剥离附加在户籍之上的歧视性社会福利,从而实现对平等权的保护。第二章主要探讨租售同权政策在实践过程中的实施效果及存在问题,通过结合广州、北京、上海、深圳等大城市的租售同权政策实施现状,与该政策所涉及的对承租人权利保障的法律规定,提出现阶段我国租售同权政策具有推动人才流动和促进社会资源平等合理分配的效果,但也依然存在社会资源不足、缺少法律强制性措施和政府执法供给不足的问题。第三章结合国外住房租赁市场保障租售同权的有益经验,努力寻找解决现阶段我国租售同权政策更好更快落地的对策。第四章基于以上研究,从法律角度出发提出促进租售同权政策的更好落实,需要从以下三个方面进行。首先,坚持以人为本的理念,将尊重与保障公民的平等权作为一切法律和政策实施的出发点与落脚点;其次,要完善配套法律制度建设,提高立法质量,分别对租赁合同规范和住房租赁行为的监管措施等进行立法完善;最后,加强政府的执法能力建设,健全执法机构,增加社会资源供给,促进公共服务均等化,加强住房租赁市场的监管能力。以期这些设想能够对租售同权政策的落实提供一定的帮助,从而实现对户籍制度改革的突破,实现居民身份和利益分享的公平与正义,切实保障每一位公民的平等权。
白昕煜[10]（2020）在《基于顾客价值理论的北京地区品质租房营销策略研究 ——以A公司为例》文中研究表明近年来我国经济发展速度加快,人均可支配收入增加,人们对于品质生活的追求日益增长,对租房品质的要求也在不断提高。与此同时,各类租房产品应运而生,品质租房产品供给增加,市场竞争激烈。为租房者提供更高品质的房屋,是住房租赁行业升级的重要方向。面对竞争与挑战,如何提高品质租房产品的行业竞争力,提升品质租房产品质量,成为品质租房行业面临的重要问题。因此,从顾客价值理论的角度切入,研究品质租房的营销问题具有重要的现实意义和学术价值。本文以A公司为研究对象,基于顾客价值理论探讨了品质租房产品的营销策略问题。首先,针对在北京地区租房的租户进行问卷调查,了解北京地区租户在进行租房决策时的顾客价值感知差异。其次,对A公司的管理人员进行深度访谈,深入了解A公司发展历程、经营现状以及现阶段的营销方式,了解A公司在品质租房营销中的顾客价值创造方式。再次,通过与A公司的管理人员进行的深度访谈,了解A公司经营现状以及现阶段的营销方式,分析得到了A公司在品质租房营销中的顾客价值传递特征。最后,对北京的A公司品质租房租户进行了深度访谈,研究了租户对所租住品质租房产品的价值体验特征。基于四个环节的调查,对比分析出A公司的品质租房产品营销中存在的突出问题。针对A公司品质租房产品营销中存在的问题,进一步探讨了相应的营销改进策略,主要包括以下几个方面:①优化房源获取标准,综合考虑治安状况以及生活便利性,房源结构;②加强租户素质考察,对租户行为进行规范;③调整租金价格,合理定价,提高租住性价比;④规范管家队伍的管理,做好售后服务工作;⑤改进促销手段,拓宽宣传渠道。
二、房屋租赁市场亟待规范（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、房屋租赁市场亟待规范（论文提纲范文）
（2）合同效力认定中强制性规定的司法适用研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| abstracts |
| 绪论 |
| 一、选题背景与意义 |
| 二、国内外相关研究的学术史梳理及研究动态 |
| 三、研究方法 |
| 四、论文框架 |
| 五、创新点与不足 |
| 第一章 合同效力认定中强制性规定案件的司法数据研判 |
| 第一节 合同效力认定中强制性规定的司法数据梳理 |
| 一、合同效力认定中强制性规定案件的基本情况 |
| (一)检索概况 |
| (二)案件类型既多元又集中 |
| (三)合同违法要素与强制性规定内容之对比 |
| 二、合同效力认定中强制性规定案件的司法裁判现状 |
| (一)违反强制性规定多导致合同无效 |
| (二)强制性规定类型对合同效力的影响 |
| (三)强制性规定的援引情况 |
| (四)合同无效的裁判说理 |
| 三、合同效力认定中强制性规定的适用问题总览 |
| (一)合同效力欠缺统一的裁量标准 |
| (二)强制性规定二分法的裁判标准模糊 |
| (三)公序良俗异化为强制性规定的识别标准 |
| 第二节 合同效力认定中强制性规定的适用问题详窥 |
| 一、强制性规定二分法无法指导司法裁判 |
| (一)强制性规定二分法的司法适用现状 |
| (二)适用二分法存在的问题 |
| 二、公序良俗在强制性规定识别中的角色 |
| (一)公序良俗的司法适用现状 |
| (二)公序良俗司法适用中的问题 |
| 第二章 合同效力认定中强制性规定的法律规定与法理基础检视 |
| 第一节 强制性规定的法律规定检视 |
| 一、强制性规定的立法规范 |
| (一)合同效力认定中强制性规定的立法例比较 |
| (二)《民法典》第153 条的立法配置 |
| (三)《民法典》第153 条的“三不变” |
| 二、强制性规定的司法解释与解释性文件检视 |
| (一)司法解释与解释性文件梳理 |
| (二)司法解释与解释性文件的评价与反思 |
| 第二节 合同效力认定中强制性规定的法理基础检视 |
| 一、强制性规定的法理基础 |
| (一)后果主义裁判理论 |
| (二)法律家长主义理论 |
| 二、后果主义裁判立场的批判与反思 |
| (一)后果主义裁判的“逆推法” |
| (二)后果主义裁判与现代法治观存在差距 |
| (三)增加司法裁判的不确定性 |
| 三、法律家长主义的困境 |
| (一)价值困境 |
| (二)实践困境 |
| 第三章 强制性规定二分法的辨伪与存真 |
| 第一节 辨伪:以概念建构的方式弥补法律“漏洞” |
| 一、强制性规定二分法的合同效力认定路径 |
| (一)二分法的司法裁判流程 |
| (二)二分法无实质内涵 |
| 二、强制性规定类型的评价与反思 |
| (一)肯定性观点 |
| (二)否定性观点 |
| (三)应以规范目的为标准划分强制性规定类型 |
| 第二节 存真的前提:法律正义的二元论 |
| 一、形式正义与法治 |
| (一)形式正义符合法权先天结构 |
| (二)形式正义是现代法治国家的必然选择 |
| (三)形式正义保障实质正义的实现 |
| 二、实质正义与法治 |
| (一)实质正义的要义是价值判断和利益衡量 |
| (二)实质正义保障社会主体平等自由的实现 |
| (三)实质正义能够防止正义的过度形式化 |
| 三、正视形式正义与实质正义之关系 |
| 第三节 存真:形式正义为主兼顾实质正义 |
| 一、形式正义为主:强制性规定类型化合同效力认定路径 |
| (一)类型化为导向的合同效力认定路径具有普遍适用性 |
| (二)类型化为导向的合同效力认定路径具有可行性 |
| (三)类型化为导向的合同效力认定路径具有明确性 |
| 二、实质正义为辅:价值判断和利益衡量 |
| (一)价值判断和利益衡量填补规范空白 |
| (二)价值判断和利益衡量围绕强制性规定的规范目的而展开 |
| (三)保障强制性规定在个案或疑难案件中实现公平正义 |
| 第四章 公序良俗在强制性规定适用中的角色定位 |
| 第一节 公序良俗适用于强制性规定的正当性基础 |
| 一、公序良俗适用于强制性规定的价值基础 |
| (一)对私法自治的批判 |
| (二)限制私法自治和补充发展法律 |
| 二、公序良俗适用于强制性规定的道德基础 |
| (一)公序良俗的道德元素 |
| (二)具有道德约束力的公序良俗转化为法律规范 |
| 三、公序良俗适用于强制性规定的社会基础 |
| (一)社会秩序与法律秩序之关系 |
| (二)公序良俗利于维持和谐稳定的社会秩序 |
| 第二节 公序良俗与强制性规定关系之辩 |
| 一、公序良俗异化为识别强制性规定之标准 |
| (一)二分法错将公序良俗作为识别强制性规定的标准 |
| (二)公序良俗与强制性规定被混淆适用 |
| (三)公序良俗易导致合同效力不确定 |
| 二、公序良俗与强制性规定的界分 |
| (一)公序良俗与强制性规定的性质不同 |
| (二)公序良俗与强制性规定的适用关系不同 |
| (三)违反公序良俗和强制性规定之法律后果不同 |
| 第三节 公序良俗在强制性规定适用中的作用 |
| 一、公序良俗并非强制性规定类型化的实质标准 |
| (一)善良风俗不应作为识别强制性规定的标准 |
| (二)公共秩序无法成为识别强制性规定的标准 |
| 二、《民法典》第153 条强制性规定与公序良俗关系导正 |
| (一)公序良俗与强制性规定各有独立的适用领域 |
| (二)公序良俗和强制性规定不可重叠适用 |
| (三)强制性规定穷尽后方可适用公序良俗 |
| 第五章 合同效力认定中强制性规定适用的完善路径 |
| 第一节 合同效力认定中强制性规定适用的实体性完善路径 |
| 一、建立以规范目的为标准的强制性规定类型化模式 |
| (一)市场准入型强制性规定 |
| (二)内部管理型强制性规定 |
| (三)行政管理型强制性规定 |
| (四)外部秩序型强制性规定 |
| (五)伦理道德型强制性规定 |
| (六)政策意见型强制性规定 |
| 二、六种强制性规定类型对合同效力的影响 |
| 第二节 合同效力认定中强制性规定适用的方法论完善路径 |
| 一、强制性规定案件适用法律解释方法的必然性 |
| (一)法律解释是适用法律的必然要求 |
| (二)概括性条款的适用需要法律解释方法 |
| 二、强制性规定案件中适用法律解释方法的具体进路 |
| (一)首位解释方法:文义解释 |
| (二)承上启下解释方法:体系解释 |
| (三)最高层级法律解释方法:目的解释 |
| (四)比例原则指导下展开个案的利益衡量 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 作者简介及攻读博士学位期间发表的学术成果 |
| 致谢 |
（3）论我国房屋承租人优先购买权制度的完善（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 引言 |
| 一、房屋承租人优先购买权的概念及我国的立法沿革 |
| (一)房屋承租人优先购买权的概念 |
| (二)我国房屋承租人优先购买权制度的立法沿革 |
| 1.1989 年《民通意见》及之前的规定 |
| 2.1999 年《合同法》的规定 |
| 3.《租赁解释2009》的规定 |
| 4.2020 年《民法典》及最新司法解释的规定 |
| 二、我国承租人优先购买权在实践中面临的主要问题 |
| (一) “房屋”能否扩大适用裁判观点矛盾 |
| (二)能否预先抛弃优先购买权认定不一致 |
| (三)出租人的通知义务适用不统一 |
| 1.出租人通知时限判定不一 |
| 2.出租人通知内容未有统一意见 |
| 3.出租人通知的形式各地适用不尽相同 |
| (四)同等条件适用困难 |
| (五)优先购买权效力存在争论 |
| (六)损害赔偿性质和标准认定不统一 |
| 三、域外和台湾地区承租人优先购买权的规定与启示 |
| (一)域外和台湾地区承租人优先购买权的规定 |
| 1.关于承租人优先购买权的范围 |
| 2.关于预先抛弃优先购买权的效力 |
| 3.关于出租人的通知义务 |
| 4.关于同等条件 |
| 5.关于优先购买权的对抗效力 |
| 6.关于优先购买权的损害赔偿 |
| (二)对我国的启示 |
| 四、完善我国承租人优先购买权的建议 |
| (一)明确中“房屋”的适用范围 |
| (二)禁止承租人优先购买权的预先抛弃 |
| (三)进一步明晰通知义务 |
| 1.明确通知期限 |
| 2.确定通知内容 |
| 3.明确通知形式 |
| (四)细化同等条件内涵 |
| (五)确定优先购买权的优先效力和对抗效力 |
| (六)明确承租人优先购买权损害赔偿责任 |
| 1.明确损害赔偿责任的性质 |
| 2.细化损害赔偿的范围和标准 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（4）个人出租房屋税收征管问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题背景与选题意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 国外文献综述 |
| 1.2.2 国内文献综述 |
| 1.3 研究思路与研究方法 |
| 1.3.1 研究思路 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 研究的创新与不足 |
| 1.4.1 本文的创新点 |
| 1.4.2 本文的不足 |
| 2 个人出租房屋税收征管的概念与原则 |
| 2.1 个人出租房屋税收征管相关概念 |
| 2.1.1 个人出租房屋的界定 |
| 2.1.2 个人出租房屋税收的法律依据 |
| 2.2 个人出租房屋税收征管的原则 |
| 2.2.1 税收法定原则 |
| 2.2.2 税收公平原则 |
| 2.2.3 税收效率原则 |
| 2.2.4 实质课税原则 |
| 3 我国个人出租房屋现状与税收征管分析 |
| 3.1 我国个人出租房屋基本情况 |
| 3.1.1 上海的租赁市场现状 |
| 3.1.2 西安的租赁市场现状 |
| 3.1.3 宝鸡的租赁市场现状 |
| 3.2 我国个人租赁房屋税收征管现状实地调查分析 |
| 3.3 个人出租房屋税收征管难的原因分析 |
| 3.3.1 租赁双方纳税意识薄弱 |
| 3.3.2 租赁人"从低按需缴税",缺乏有效监尝 |
| 3.3.3 租赁市场成分较为复杂 |
| 3.3.4 监管机制不完善、税务机关投入有限 |
| 3.3.5 现行法律法规不完善、代征方非税务专业人员 |
| 3.3.6 信息化进程有待加强 |
| 4 国内外个人出租房屋税收征管的经验启示 |
| 4.1 发达国家个人出租房屋税收征管的主要政策 |
| 4.2 国内部分城市个人出租房屋税收征管的主要政策与做法 |
| 4.3 国内外税收征管政策的启示与借鉴 |
| 5 个人出租房屋税收征管的对策建议 |
| 5.1 强化政策宣传,提高纳税意识 |
| 5.2 提升信息技术,掌握租赁动态 |
| 5.3 设立奖惩机制,完善代征制度 |
| 5.4 加快社会信用体系建设 |
| 5.5 完善不动产登记制度 |
| 5.6 针对城市不同情况设置合理的税率 |
| 5.7 建立税收共治平台,多部门联合执法 |
| 6 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（5）L市住房租赁发展中政府责任问题研究（论文提纲范文）
| 致谢 |
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景和意义 |
| 1.2 研究动态与分析 |
| 1.3 研究思路和方法 |
| 1.4 研究难点和创新点 |
| 2 核心概念及基础理论 |
| 2.1 核心概念界定 |
| 2.2 基础理论 |
| 3 L市住房租赁发展过程中政府责任存在的问题及原因 |
| 3.1 住房租赁发展历史沿革 |
| 3.2 L市住房租赁发展中政府责任履行的现状分析 |
| 3.3 L市住房租赁发展中政府责任履行中存在的问题 |
| 3.4 L市住房租赁发展中政府责任履行存在问题的原因 |
| 4 L市住房租赁发展中政府责任的对策建议 |
| 4.1 进一步加强政府在住房租赁领域的宏观调控 |
| 4.2 培育和发展专业化、规模化的住房租赁供给体系 |
| 4.3 建立健全住房租赁领域公共管理责任机制 |
| 5 结语 |
| 参考文献 |
| 附录 1 |
| 附录 2 |
| 作者简历 |
| 学位论文数据集 |
（6）基于SFIC模型的市场化住房租赁协同治理研究 ——以广州市为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 住房租赁研究现状与述评 |
| 1.2.2 协同治理研究现状与述评 |
| 1.3 研究目标、方法及技术路线 |
| 1.3.1 研究目标 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.3.3 研究技术路线 |
| 第二章 核心概念与理论阐释 |
| 2.1 核心概念 |
| 2.1.1 住房租赁与市场化住房租赁 |
| 2.1.2 市场化住房租赁协同治理 |
| 2.2 相关理论 |
| 2.2.1 协同治理 |
| 2.2.2 分析模型选择及SFIC模型 |
| 2.3 本章小结 |
| 第三章 基于SFIC模型的广州市市场化住房租赁协同治理现状分析 |
| 3.1 从“起始条件”角度分析 |
| 3.1.1 协同治理外部环境分析 |
| 3.1.2 治理主体起始协同动机分析 |
| 3.1.3 协同治理起始约束条件分析 |
| 3.2 从“催化领导”角度分析 |
| 3.2.1 不断完善政府协同治理架构 |
| 3.2.2 持续推进住房租赁网格化治理 |
| 3.3 从“制度设计”角度分析 |
| 3.3.1 法律规章制定程序的协同现状 |
| 3.3.2 主要法律规章制度文件 |
| 3.3.3 促进市场发展的系列政策文件 |
| 3.4 从“协同过程”角度分析 |
| 3.4.1 各治理主体之间的协同互动关系 |
| 3.4.2 行业协会协同自律过程 |
| 3.4.3 行业企业协同共治过程 |
| 3.4.4 社会公众参与治理过程 |
| 3.5 本章小结 |
| 第四章 广州市市场化住房租赁协同治理的问题及原因分析 |
| 4.1 广州市市场化住房租赁协同治理主体的权利义务分析 |
| 4.1.1 政府主体 |
| 4.1.2 行业协会 |
| 4.1.3 行业企业 |
| 4.1.4 社会公众 |
| 4.2 广州市市场化住房租赁协同治理存在问题分析 |
| 4.2.1 从“起始条件”角度分析 |
| 4.2.2 从“催化领导”角度分析 |
| 4.2.3 从“制度设计”角度分析 |
| 4.2.4 从“协同过程”角度分析 |
| 4.3 广州市市场化住房租赁协同治理困境的原因分析 |
| 4.3.1 治理理念落后,协同意识不足 |
| 4.3.2 组织建设不足,领导能力不强 |
| 4.3.3 顶层设计缺失,协同机制不足 |
| 4.3.4 技术应用不足,缺乏过程支持 |
| 4.4 本章小结 |
| 第五章 国内外住房租赁协同治理实践研究和启示 |
| 5.1 国内外住房租赁协同治理实践研究 |
| 5.1.1 英国 |
| 5.1.2 德国 |
| 5.1.3 荷兰 |
| 5.1.4 杭州 |
| 5.2 国内外住房租赁治理实践研究的启示 |
| 5.2.1 完善的政策制度体系 |
| 5.2.2 注重发挥政府主导作用 |
| 5.2.3 技术支持和社会共享 |
| 5.3 本章小结 |
| 第六章 广州市市场化住房租赁协同治理优化对策分析 |
| 6.1 理念革新,建立共治价值取向 |
| 6.1.1 加速政府观念转变 |
| 6.1.2 凝聚共识,调动社会主体积极性 |
| 6.1.3 提升城市认同,内化合作精神 |
| 6.2 组织建设,增强治理领导能力 |
| 6.2.1 完善政府机构建设 |
| 6.2.2 提升公务人员素质 |
| 6.2.3 加强对社会主体的培育和扶持 |
| 6.3 顶层设计,完善治理法律制度保障 |
| 6.3.1 注重制度设计的开放性、透明性 |
| 6.3.2 健全相关法律法规 |
| 6.3.3 完善多元主体的协同机制 |
| 6.4 技术融合,促进治理过程良性循环 |
| 6.4.1 搭建线上协同治理平台 |
| 6.4.2 优化治理决策、执行与成果评估 |
| 6.4.3 推进政府数据开放共享 |
| 6.5 本章小结 |
| 研究结论 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间取得的研究成果 |
| 致谢 |
| 附件 |
（7）租赁合同的同一性认定研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 导言 |
| 第一章 租赁合同同一性问题的概述 |
| 第一节 同一性问题的背景 |
| 一、同案不同判的现状 |
| 二、租赁权性质的争议 |
| 第二节 同一性问题的成因 |
| 一、法律规定模糊导致同案不同判 |
| 二、法官普遍忽视对承租人利益的保护 |
| 第二章 租赁合同同一性案例的类型化分析 |
| 第一节 时间上具有连续性的案例 |
| 一、法院认定无同一性 |
| 二、法院认定有同一性 |
| 第二节 主体变更的案例 |
| 第三节 连续设立抵押权的案例 |
| 一、案例梳理 |
| 二、综合分析 |
| 第三章 租赁合同同一性的法律解释路径 |
| 第一节 法律解释的必要性 |
| 第二节 同一性的认定标准 |
| 一、数份时间上连续的书面合同形成完整租赁期间 |
| 二、数份书面合同的主体相同或具有一致性 |
| 三、续签的合同内容未发生实质性变更 |
| 第三节 同一性的请求权基础 |
| 第四章 租赁合同同一性问题的制度构建 |
| 第一节 针对住宅租赁和商铺租赁区分立法 |
| 一、法律上区分住宅租赁和商铺租赁的必要性 |
| 二、区分立法的制度构想 |
| 第二节 建立长租房制度 |
| 一、长租房制度缺失是造成租赁合同同一性问题的重要原因 |
| 二、建立周期性续签形式的长租制度 |
| 第三节 建立商铺续租制度 |
| 一、赋予承租人商铺续租权的重要性 |
| 二、对商铺续租制度下租赁合同同一性认定的思考 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 后记 |
（8）“租购并举”背景下房屋租赁企业培育困境及破解机制研究 ——以郑州市为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 研究背景和研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 国外相关研究综述 |
| 1.2.2 国内相关研究综述 |
| 1.3 研究问题及创新点 |
| 1.3.1 研究问题 |
| 1.3.2 可能的创新点 |
| 1.4 相关概念及理论 |
| 1.4.1 相关概念 |
| 1.4.2 理论基础 |
| 1.5 研究内容与研究方法 |
| 1.5.1 研究内容 |
| 1.5.2 研究方法 |
| 2 房屋租赁企业培育的现状 |
| 2.1 房屋租赁企业培育的概述 |
| 2.1.1 房屋租赁企业培育的主体和客体 |
| 2.1.2 房屋租赁企业培育的必要性和可行性 |
| 2.1.3 房屋租赁企业培育的手段 |
| 2.2 房屋租赁企业培育现状——以郑州市为例 |
| 2.2.1 郑州市房屋租赁企业培育政策 |
| 2.2.2 郑州市房屋租赁企业培育成效 |
| 2.2.3 郑州市房屋租赁企业培育不足 |
| 3 “租购并举”背景下房屋租赁企业的培育困境及实证检验 |
| 3.1 “租购并举”背景下房屋租赁企业的培育困境 |
| 3.1.1 培育政策难执难行 |
| 3.1.2 缺少金融及税收支持手段 |
| 3.1.3 政府的监管与保障困难 |
| 3.1.4 房屋租赁市场秩序不稳定 |
| 3.2 房屋租赁企业培育困境出现的原因分析 |
| 3.2.1 培育政策实施细则滞后 |
| 3.2.2 金融和税收支持手段创新困难 |
| 3.2.3 政府管理与服务的缺失 |
| 3.2.4 房屋租赁市场环境不够完善 |
| 3.3 房屋租赁企业培育困境原因的实证分析 |
| 3.3.1 研究假设与模型选取 |
| 3.3.2 数据来源与样本特征分析 |
| 3.3.3 变量选取与赋值 |
| 3.3.4 实证检验结果 |
| 4 国外房屋租赁企业培育的经验借鉴 |
| 4.1 国外房屋租赁企业培育的经验 |
| 4.1.1 德国政府房屋租赁企业培育的经验 |
| 4.1.2 美国政府房屋租赁企业培育的经验 |
| 4.1.3 英国政府房屋租赁企业培育的经验 |
| 4.2 对郑州市房屋租赁企业培育的启示 |
| 4.2.1 完善房屋租赁财税政策 |
| 4.2.2 建立健全租房租赁法规制度体系 |
| 4.2.3 加强对租金的价格指导 |
| 4.2.4 重视房地产信托投资基金 |
| 5 房屋租赁企业培育困境的破解机制 |
| 5.1 网格化管理机制 |
| 5.1.1 网格化管理机制构成要素 |
| 5.1.2 网格化管理机制运行要点 |
| 5.2 资本市场支持机制 |
| 5.2.1 资本市场支持机制运作主体 |
| 5.2.2 资本市场支持机制运作方式 |
| 5.3 行业规范机制 |
| 5.3.1 重视房屋租赁机构联盟 |
| 5.3.2 规范市场行为 |
| 5.3.3 行业租金指导 |
| 5.4 利益协调机制 |
| 5.4.1 相关利益主体 |
| 5.4.2 成立租房管理服务中心 |
| 5.5 破解机制间的关系及制度保障 |
| 5.3.1 破解机制间关系 |
| 5.3.2 破解机制的制度保障 |
| 6 郑州市房屋租赁企业的培育路径选择 |
| 6.1 政府监管路径选择 |
| 6.1.1 完善房屋租赁企业管理 |
| 6.1.2 加强对房屋租赁企业的监督 |
| 6.1.3 支持市场化主体参与房屋租赁行业 |
| 6.2 政策细化路径选择 |
| 6.2.1 加强对房屋租赁企业的资本支持 |
| 6.2.2 完善房屋租赁企业的行业规范 |
| 6.3 完善房屋租赁市场环境的路径选择 |
| 6.3.1 引导住房消费观念转变 |
| 6.3.2 推进“租购同权”落地 |
| 7 结论与展望 |
| 7.1 研究结论 |
| 7.2 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 附录 关于房屋租赁企业培育困境原因的问卷调查 |
| 个人简历、在校期间发表的学术论文与参与课题 |
| 致谢 |
（9）户籍制度改革背景下租售同权问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| (一) 研究背景 |
| (二) 研究现状 |
| 1、户籍制度改革相关研究 |
| 2、租售同权政策相关研究 |
| (三) 研究方法与研究内容 |
| 1、研究方法 |
| 2、研究内容 |
| (四) 可能的创新之处 |
| 一、户籍制度改革与租售同权政策范畴界定 |
| (一) 户籍制度改革 |
| 1、户籍制度改革成因 |
| 2、户籍制度改革含义 |
| 3、户籍制度改革进程 |
| (二) 租售同权政策的界定 |
| 1、租售同权政策内容 |
| 2、租售同权权利内涵 |
| (三) 户籍制度改革背景下租售同权政策对平等权的保护 |
| 1、平等权保护的意义 |
| 2、户籍制度改革对平等权保护的阶段性进步与不足 |
| 3、租售同权政策对平等权的保护 |
| 二、租售同权政策实施及其问题 |
| (一) 各地租售同权政策实施现状分析 |
| 1、广州 |
| 2、上海 |
| 3、北京 |
| 4、深圳 |
| (二) 租售同权政策对承租人权利的保障 |
| 1、宪法权利保障 |
| 2、行政权利保障 |
| 3、民事权利保障 |
| (三) 租售同权政策实施效果分析 |
| 1、进一步促进人才的流动 |
| 2、有利于社会资源平等合理分配 |
| (四) 租售同权政策实施中存在的问题 |
| 1、社会资源不足导致实施效果存在异化 |
| 2、缺少法律强制性措施 |
| 3、政府执法供给不足 |
| 三、外国租售同权政策主要做法及借鉴意义 |
| (一) 美国 |
| (二) 德国 |
| (三) 日本 |
| (四) 经验小结 |
| 四、法律角度下租售同权政策的改进措施 |
| (一) 坚持以人为本理念 |
| (二) 加强立法 |
| 1、完善租赁合同规范 |
| 2、完善住房租赁行为监管的行政法规 |
| (三) 加强政府执法能力建设 |
| 1、健全行政执法机构 |
| 2、促进公共服务均等化 |
| 3、提高对住房租赁市场的监管能力 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）基于顾客价值理论的北京地区品质租房营销策略研究 ——以A公司为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 选题背景和研究意义 |
| 一、选题背景 |
| 二、研究意义 |
| 第二节 研究内容和框架 |
| 第三节 研究思路和技术路线 |
| 一、研究思路 |
| 二、技术路线 |
| 第二章 理论基础和文献综述 |
| 第一节 核心概念界定 |
| 一、顾客价值 |
| 二、品质租房 |
| 第二节 相关理论视角 |
| 一、顾客价值理论 |
| 二、营销组合理论 |
| 第三节 顾客价值理论及其应用研究 |
| 一、国外研究概况 |
| 二、国内研究概况 |
| 第四节 房屋租赁问题研究 |
| 一、国外研究概况 |
| 二、国内研究概况 |
| 第五节 研究述评 |
| 第三章 A公司及其品质租房产品发展概况 |
| 第一节 A公司发展概况 |
| 一、发展概况 |
| 二、核心竞争力 |
| 第二节 A公司品质租房产品发展概况 |
| 一、品质居住产品 |
| 二、全新租住体验 |
| 第三节 A公司品质租房产品市场现状 |
| 一、行业环境 |
| 二、市场状况 |
| 第四章 研究设计 |
| 第一节 研究方法 |
| 一、案例研究法 |
| 二、深度访谈法 |
| 三、文献研究法 |
| 四、问卷调查法 |
| 第二节 数据采集 |
| 一、价值感知问卷设计与发放 |
| 二、品质租房产品价值创造 |
| 三、传递访谈提纲 |
| 四、品质租房产品价值体验访谈提纲 |
| 第三节 数据整理 |
| 一、人口统计学特征 |
| 二、信度和效度检验 |
| 第五章 基于顾客价理论的A公司品质租房产品分析 |
| 第一节 品质租房产品的顾客价值感知特征 |
| 一、顾客价值感知影响因素 |
| 二、顾客价值感知特征总结 |
| 第二节 品质租房产品的顾客价值创造 |
| 一、访谈过程与发现 |
| 二、价值创造的考量 |
| 第三节 品质租房产品的顾客价值传递 |
| 一、客户介绍 |
| 二、地铁广告及App宣传 |
| 三、校园宣讲 |
| 第四节 品质租房产品的顾客价值体验 |
| 一、产品选择原因 |
| 二、产品入住体验 |
| 第六章 A公司品质租房产品的营销问题及优化建议 |
| 第一节 品质租房产品营销问题诊断 |
| 一、房源获取标准单一 |
| 二、人员素质关注不足 |
| 三、房屋租金价格偏高 |
| 四、管家服务有待改进 |
| 五、宣传促销手段单一 |
| 第二节 品质租房产品营销优化建议 |
| 一、优化房源获取标准,提升客户租住体验 |
| 二、加强租户素质考察,提升客户租住体验 |
| 三、调整租金价格,提高市场竞争力 |
| 四、规范管家服务,提升服务体验 |
| 五、改进促销手段,提高营销效率 |
| 第七章 研究结论与展望 |
| 第一节 主要研究结论 |
| 第二节 不足与展望 |
| 一、不足之处 |
| 二、研究展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 后记(致谢) |
四、房屋租赁市场亟待规范（论文参考文献）
- [1]成都市房屋租赁市场现状及治理对策研究[A]. 梅雪琴,王华. 劳动保障研究会议论文集（十一）, 2021
- [2]合同效力认定中强制性规定的司法适用研究[D]. 牛安琪. 吉林大学, 2021(01)
- [3]论我国房屋承租人优先购买权制度的完善[D]. 方旭. 安徽财经大学, 2021(10)
- [4]个人出租房屋税收征管问题研究[D]. 杨昭. 江西财经大学, 2020(05)
- [5]L市住房租赁发展中政府责任问题研究[D]. 龙芳. 中国矿业大学, 2020(01)
- [6]基于SFIC模型的市场化住房租赁协同治理研究 ——以广州市为例[D]. 刘乔均. 华南理工大学, 2020(02)
- [7]租赁合同的同一性认定研究[D]. 李可慧. 南京师范大学, 2020(04)
- [8]“租购并举”背景下房屋租赁企业培育困境及破解机制研究 ——以郑州市为例[D]. 方丹萍. 郑州大学, 2020(02)
- [9]户籍制度改革背景下租售同权问题研究[D]. 魏端洁. 华中师范大学, 2020(02)
- [10]基于顾客价值理论的北京地区品质租房营销策略研究 ——以A公司为例[D]. 白昕煜. 中央民族大学, 2020(01)