土地征用必须通过租赁或使用权授予

一、取得土地须透过租赁或使用权划拨（论文文献综述）

牛安琪^[1]（2021）在《合同效力认定中强制性规定的司法适用研究》文中研究指明长久以来,关于合同效力认定中强制性规定的司法适用聚讼纷纭,新近《民法典》对强制性规定的内容进行了调整,从原《合同法》第52条第（5）项到如今《民法典》第153条的变化,既是立法者对法律文本字斟句酌、细致考量的成果,也是实务工作者多年来裁判经验的结晶。立法规范顺利出台后看似拨云见日,实则《民法典》第153条依然无法“扭转”不完全规范的性质,部分强制性规定由于缺少明确的法律后果要件,法官不得不在具体强制性规定基础上进行价值判断与利益衡量。时至今日,如何甄别强制性规定仍是学界公认的难题,同时,实践中缺少明确统一的违反强制性规定合同效力的评判标准,法官在判断合同效力时举步维艰。据此,合同效力认定中强制性规定的适用难题需要回归到实践本身去找寻根源。近十年中产生的1152篇司法裁判文书,全面客观地反映出合同效力认定中强制性规定的司法适用现状,依托于这些裁判文书,采用司法数据研判方法可以挖掘司法实践的既存问题并对其深入剖析和反思,旨在为合同效力认定中的强制性规定的司法适用提供操作指引。合同效力认定中的强制性规定有着充分的司法实践基础。实践中的案件数量呈现逐年递增的趋势,案件争议类型分布既多元又集中。参照合同违法要素来看,合同主体违法和合同缔结程序违法是导致合同无效的主要合同违法要素。数据统计结果显示,实践中法官裁判观点倾向于支持合同无效,其占比高达82%。目前,合同效力认定中强制性规定的司法适用问题主要有二:其一,强制性规定二分法不具有裁判指导意义,法官以效力性强制性规定和管理性强制性规定作为判断合同效力的标准有悖审判逻辑,二分法仅为强制性规定的学术标签,本身不具备实质内涵,它是对合同效力裁判结果的描述,而非合同效力裁判结果的澄清;其二,法官常将公序良俗作为区分效力性强制性规定和管理性强制性规定的标准,既曲解了立法者在规范中设置公序良俗的真实用意,也未发挥公序良俗兜底性条款的功能和作用。实践中因缺少明确统一的合同效力裁量标准从而导致裁判结果不尽人意,二分法这种不受现行法束缚的合同效力裁量方法极易导致法官恣意裁判、增加司法裁判的不确定性乃至带来划向“任意”司法的危险。司法实践中存在的问题,追根溯源,与强制性规定所依托的法律规定有很大关系。纵观国内外强制性规定的立法,以违反法律和违背公序良俗是否合并规定、是否保留规范目的为基准产生了一元论与二元论、规范目的保留立法例与无规范目的保留立法例等若干立法模式,我国《民法典》第153条采用一元论和规范目的保留立法例,其虽增加了规范目的保留和悖俗无效的新规,但是《合同法》第52条遗留至《民法典》的“三不变”历史问题仍未解决,核心问题在于违反强制性规定的合同效力案件依然缺少明确统一的裁量标准。就司法解释与解释性文件而言,我国近三十年有关强制性规定的司法解释、解释性文件与立法规范立场趋近一致,对二分法为导向的合同效力认定路径持肯认态度。检视合同效力认定中强制性规定的法理基础,可以看出:一方面,法官的裁判思路有着浓重的后果主义裁判理论烙印,解决了实践过分依赖形式推理导致的个案不正义现象;另一方面,法官的裁判思路犹如法律家长主义式限制和干预行为人自由,旨在达到帮助行为人规避风险和保护公民权益免受损害的目的。但后果主义裁判理论与法律家长主义理论都不尽人意:前者逆推式的裁判方法始终受到法官恣意摆脱现行法约束的抨击,后者则面临着司法适用中价值困境和实践困境的双重危机。强制性规定二分法虽未入典,并不意味着立法者否定二分法的司法适用价值。二分法裁判模式实质上是把公序良俗作为区分强制性规定的标准,其司法适用现状与立法者预期效果相差甚远。对于强制性规定的类型化能否指导实践裁判,目前学界存在肯定论与否定论两种相反的立场:前者以概念内涵、综合多元、行为效力后果、规范目的为类型区分标准,欲重构强制性规定类型;后者在批判二分法基础上彻底否定类型化对裁判的指导意义。二分法方法错误并不意味着方向偏航,制度框架内的强制性规定类型化合同效力认定模式是值得肯定的,以规范目的为标准的强制性规定类型化不仅具有裁判指导意义,而且能从制度上防止人为恣意裁判。然而过度的形式正义必然导致对权威文本的过分依赖,需要法官行使自由裁量权予以适当矫正。应提倡形式正义为主兼顾实质正义的司法裁判理念,坚持以规范目的为标准的强制性规定类型化作为评判合同效力案件的主要路径,辅之以法官的价值判断和利益衡量,弥补规范制度的不足。公序良俗是合同效力认定中强制性规定司法适用的核心问题。公序良俗虽然具有概念内涵抽象性和流变性等罅隙,然其在限制私法自治以及补充发展法律方面的功能和作用是无可替代的。应从价值基础、道德基础和社会基础三方面考察立法设置公序良俗的正当性,其既是道德转化为法律规范的结晶,亦对维持和谐稳定的社会秩序、贯彻社会主义和谐价值观起着至关重要的作用。公序良俗作为《民法典》第153条的兜底性条款,旨在提醒人们合同效力案件有另一条路径可探寻,然实践中公序良俗与强制性规定存在诸多适用重叠之处,公序良俗更多情况下扮演的是增强合同效力裁判结果说服力的角色。不仅如此,它还“肩负”着识别强制性规定类型的重任,可以说公序良俗在合同效力案件中的角色定位一直是错位的。实践中公序良俗与强制性规定二者之间关系的混淆、调整领域的模糊极易导致合同效力案件判决结论的不确定。为了更好地发挥公序良俗的积极作用,明确其在合同效力案件中的角色定位尤为重要,在适用顺序方面,穷尽强制性规定方可适用公序良俗。合同效力的调整领域方面,公序良俗和强制性规定应有独立的分工领域,实践中不能轻易混淆。实务中单纯凭借法律规范涵摄便可获得结果的案例已屈指可数,更多的案件需要从实体和方法论两方面寻求裁判路径。一方面,实体性完善路径应以规范目的为强制性规定类型的标准,进而判断合同之效力。实务中出现频率较高的六种类型有内部管理型强制性规定、外部秩序型强制性规定、市场准入型强制性规定、行政管理型强制性规定、伦理道德型强制性规定和政策意见型强制性规定,本次司法数据研判案例显示,违反前两种强制性规定普遍不影响合同的效力,相比之下,违反后四种强制性规定的合同效力面临否定性评价的概率较大,但不可一概而论,法官尚须根据个案具体分析合同的效力;另一方面,方法论完善路径应采取法律解释方法弥补制度框架内强制性规定类型化的不足,其中,文义解释为首位解释方法,体系解释方法探究规范体系地位以及前后法律条文的关联,目的解释为最高层级解释方法剖释强制性规定的立法旨意,并在比例原则指导下展开个案的利益衡量,同时应强调利益衡量需符合我国司法适用的操作规则,比例原则作为限制法官自由裁量权的原则自身也要接受审查。

杨涛^[2]（2020）在《广州市划拨国有建设用地使用权地价评估改进研究》文中提出我国曾长期实施高度集中的计划经济,期间国有土地使用权均通过划拨方式取得,随着市场经济的完善,才渐渐实行土地的有偿使用,而广州市从1993年1月1日才开始正式实施土地有偿有期限使用制度,使广州市现存很多房屋处于划拨国有建设用地使用权状态,例如大量央企、国企厂房、办公用房、宿舍及广州特有的老西关大屋、东山洋楼、侨房等商铺、民居。近年来,随着我国城镇化的推进,广州作为一个省城城市,对土地的需求越来越旺盛,而划拨国有建设用地往往大多存在低效利用及原规划的用途不符合最佳利用状态的情况,使划拨国有建设用地使用权进入土地市场,是使广州市这个老城市焕发新活力的有效措施,而划拨国有建设用地使用权要进入土地市场就面临着补办土地出让手续的要求,补办土地出让手续就要求评估划拨国有建设用地使用权的地价,划拨国有建设用地使用权地价评估结果是否公平公正,影响到土地使用者对划拨国有建设用地再利用的积极性。目前公众对广州市划拨国有建设用地使用权地价评估结果的公正性存在疑虑,影响划拨国有建设用地使用权地价评估结果公正性的两个重要因素分别是划拨国有建设用地使用权地价评估的方法及划拨国有建设用地使用权地价评估的管理。监督划拨国有建设用地使用权地价评估技术方法是否适当及对地价评估进行管理是土地行政主管部门的重要行政职责。但我国直至2019年5月31日才印发《自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）>的通知》（自然资办函[2019]922号）,且评估方法的具体指导缺乏可操作性,评估思路不明确,致使广州市土地估价机构评估划拨国有建设用地使用权地价时出现执行难的问题,目前广州市划拨国有建设用地使用权地价的评估面临较多问题:评估思路不统一,参数选择不规范,评估结果差异较大,如何指导评估机构评估划拨国有建设用地使用权地价成为广州市土地行政主管部门急需解决的问题,同时广州市划拨国有建设用地使用权地价评估管理体系是否完善也是影响划拨国有建设用地使用权地价评估的重要因素,故我们要改进划拨国有建设用地使用权地价评估应该从地价评估方法方面及地价评估管理体系这两个方面入手。本文采用理论分析和案例分析相结合的方法,首先对划拨国有建设用地使用权地价评估相关政策法规及理论进行梳理,探讨划拨国有建设用地的价值属性、价格内涵,及与出让国有建设用地使用权的区别,分析广州市划拨国有建设用地使用权地价评估中存在的方法问题及管理问题,剖析导致问题的成因,通过借鉴其他省市成功经验,结合广州市划拨国有建设用地使用权地价评估方法及管理体系方面的实际情况,探讨相关解决建议和措施,并通过案例测算对划拨国有建设用地使用权地价评估方法方面的建议和措施进一步完善,以期完善广州市划拨国有建设用地使用权地价评估方法及管理体系,为广州市土地行政管理部门制定划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见及建立完善的划拨国有建设用地使用权地价评估管理体系提供参考,从方法及管理整个系统上规范广州市划拨国有建设用地使用权地价评估,避免国有资产流失,维护土地所有者利益,保障划拨国有建设用地使用者权益,提高划拨国有建设用地使用者高效利用土地的积极性,使广州市这个老城市焕发新活力。

叶静婷^[3]（2020）在《论非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件》文中提出非法转让、倒卖土地使用权罪是为了规制我国土地市场中非法转让、倒卖土地使用权行为而设立的。但由于倒卖行为的界定、以股权转让方式转让土地使用权行为的定性、主体的条件和范围、牟利目的的认定等争议问题缺乏统一的判定标准,导致了司法实务中“同案不同判”的尴尬局面。剖析非法转让、倒卖土地使用权罪中各个构成要件的具体内涵和要求,从而为争议问题寻求统一的判定标准,是正确适用本罪的关键。在本罪的认定中,行为人侵害的直接客体是国家对土地使用权的管理制度。实质犯罪行为是合法拥有土地使用权的单位或个人违反相关土地管理法规,将土地使用权非法转让、倒卖给受让方,且情节严重。在具体形式上,行为人以牟利为目的,假借股权转让、租赁合同、合作开发之名,行实际转让土地使用权之实等行为属于非法转让、倒卖土地使用权。在主体范围的认定中,村民委员会这类特殊的单位可以成为本罪的单位主体。在主观上要求行为人具有主观故意且以牟利为目的,而牟利目的可以根据行为人的获利结果、非法倒卖土地使用权事实等多角度推定。如果同时满足四个构成要件,就认定行为人的犯罪行为具有刑事当罚性,成立非法转让、倒卖土地使用权罪。

毛木春^[4]（2020）在《国有企业“部分产权”房交易合法化问题研究 ——以中盛煤业为例》文中进行了进一步梳理在我国房改过程中第一次提到“部分产权”概念的是1991年国务院下发的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号）,通知中指出“标准价出售的公房,职工拥有部分产权”。但部分产权仅是当时一种过渡和衔接手段,房改的最终目的是完整产权和房屋货币化,所以在1994年国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）首次出现了成本价并规定要逐步停止标准价的使用,把公有房屋售价逐步提高到成本价。然而以中盛煤业为代表的许多国有企业仅把房改工作进行到以标准价购得部分产权房的阶段,并没有按照政策规定继续改革,将房屋价格补足到成本价,导致部分产权房交易泛滥且无效、产权不完整不能正常上市交易等问题。因此,本文以中盛煤业为例,在产权理论和居住权理论的基础上研究国有企业“部分产权”房交易合法化问题,对解决国有企业房改不彻底所导致的部分产权房交易不合法问题有现实意义,也对在制订《民法典（物权编）》时将居住权纳入其中有一定的立法参考价值。本文以山西汾西矿业（集团）有限责任公司中盛煤业分公司（以下简称中盛煤业）住房制度改革遗留下的问题为切入点,研究国有企业部分产权房交易合法化问题。运用文献研究法,总结出本研究的基础理论和研究趋势,以明确部分产权的法律性质;运用实地调研法,调查了解目标国有企业的房改现状和部分产权房交易现状,提出本文欲研究的问题与相应解决对策。为此,论文结构安排如下:第一章绪论主要介绍研究背景及意义、国内外研究现状、研究内容、创新点;第二章主要阐述国有企业部分产权房合法化的理论基础。区分相关概念,明确部分产权房的法律性质,并阐述产权理论和居住权理论;第三章选取中盛煤业为代表,梳理我国城镇住房制度改革过程,利用调查问卷、实地调研等方法了解中盛煤业部分产权房的交易现状;第四章是总结中盛煤业部分产权房交易存在的问题并对问题进行原因分析;第五章提出将国有企业部分产权房交易合法化的对策,即部分产权转为完整产权、赋予职工长期居住权。通过研究发现国有企业部分产权房交易的主要障碍是部分产权房私下交易泛滥且交易无效、无法办理产权登记。主要原因为部分产权房交易合同未经审批、土地性质未转变为出让、产权不完整。最终提出解决对策:将部分产权转为完整产权和赋予职工长期居住权。

王雪^[5]（2020）在《旧城更新背景下基于本土社区的遗产保护研究 ——以天津为例》文中进行了进一步梳理从1990年代中后期开始,我国土地与住房供给的市场化改革迅速推进,城市空间的交换价值逐渐压倒使用价值,于是全国各大城市掀起了以房地产为导向的空间重构。伴随着旧城区的物质环境、产业结构与社会阶层的全方位升级,很多历史久远的传统邻里街坊遭到致命破坏。历史城区不仅是城市发展轨迹的实物见证,也是本土社区赖以生活的家园,承担着居民的物质、精神、情感和社会需求。从人文主义遗产保护视角,受资本支配的理性主义城市重构不仅造成历史肌理的结构性破坏,更是将承载着文化与记忆、向景观中注入了情感与意义的社区彻底解构,而历史环境与本土社区之间动态的、迭代的、具体的互动关系恰是遗产社会价值的体现;从空间正义视角,与社区福祉相悖的城市空间生产与分配机制暴露出资本扩张与社会公平之间的深刻矛盾,而保障社区的生存权和发展权是实现遗产社会价值的前提。天津是一座有着600余年历史的古老城市,同时也是推行改革开放政策的先锋城市,其过往二十余年的城市建设历程暴露出经济增长、遗产保护与社区需求之间的多重矛盾。论文以天津为例,基于对中心城区12个历史片区的社区调查（信息收集方法包括实地观察、访谈与问卷调查）,围绕着历史环境与本土社区的关系展开研究,以期为历史城区更新与保护过程中实现历史环境延续性、社区生活质量和城市综合发展三者之间平衡的可行性策略提供现实借鉴,方能利于历史城区在当代生活中作为文化遗产能够更好地发挥社会价值。论文各章以人地关系为线索展开,总体分为三大部分:首先建构历史城区中人地关系在不同语境下的理论体系（第2章）,然后基于实证研究阐明当代城市人地关系破坏的表现及动因（第3、4章）,最后基于实证研究揭示不同人地关系对遗产保护的不同影响（第5、6章）。各章具体内容如下:第2章理清历史城区更新与保护议题中以本土社区为中心的问题群,按照对本土社区的文化权利关照、微观心理关照和城市权利关照三个维度建构理论体系;第3章分析新自由主义意识形态对人地关系的普遍威胁及其在社区尺度的消极结果,并且以西沽南为例基于对人地纽带特征的详细分析揭示城市空间重构对本土社区的破坏作用;第4章分析这种人地纽带破坏在中国乃至天津具体的经济、社会、政治背景下的动力机制;第5章以兆丰路社区为例揭示了在居住需求与现实利益因素的介入下,人地关系恶化导致遗产保护面临来自社区的阻力;第6章通过考察老城厢拆除以后当地居民自发抢救老城文化的行为,展现了人地情感纽带对推动遗产保护发挥的积极作用,及其体现出的遗产社会价值的韧性。论文从人地纽带视角切入,将着眼点由城市遗产的实物对象转向其中容纳的社会群体,从人情化和正义性两方面使遗产社会价值的人本思想得到全面阐发。通过对社区的微观研究可以将历史环境中相对隐形的文化、心理和日常生活方面呈现出来,使旧城更新中的遗产去留争议从建筑文化和空间经济之间的价值权衡向社会层面扩充。而且,论文以当下中国城市最具争议性的危旧改造现象为背景,将遗产社会价值、城市权利、士绅化、失所等国际关心的议题落地本土化分析。

欧阳亦梵^[6]（2020）在《嵌入公有地权体系结构的建设用地使用权续期制度研究》文中进行了进一步梳理建设用地使用权期间届满续期问题,是事关中国土地产权制度体系进一步改革与发展的重大理论和实践问题,特别是住宅建设用地期间届满后的自动续期问题更是社会各界一直关注的热点焦点问题。2007年《物权法》确立了国有土地上住宅和非住宅建设用地续期的“双轨制”。2015年至今,集体经营性建设用地入市改革已取得重要制度成果,并已经落实到2019年土地管理法修正案中,但当前各界对集体经营性建设用地期间届满续期问题缺乏关注。本项研究拟建构中国特色建设用地使用权期间届满续期制度建设的基本理论,并进一步针对国有住宅建设用地、国有非住宅建设用地以及集体经营性建设用地这三类建设用地的续期问题展开分类研究。总体来看,目前学界对中国建设用地使用权续期问题已经开展了大量有意义的研究,这些研究在视角、方法和分析框架上有较大差异。其中,有不少研究往往脱离中国公有地权体系结构而孤立地探讨续期问题。从域外经验看,土地所有与使用“两权分离”时的续期制度均是嵌入其土地产权制度体系总体中的一个构成部件,中国也不会例外。基于这一认识,本文构建了一个嵌入中国特色公有地权体系结构的建设用地使用权续期制度分析框架。在这一分析框架下,中国公有地权体系与其续期制度之间存在着一个因果反馈关系结构,即:一方面,我国公有地权体系结构的内在规定性对其建设用地使用权续期制度的发展和形成起着决定、约束和塑造的作用,建设用地使用权续期制度是公有地权体系的内在逻辑展开的结果;另一方面,建设用地使用权续期制度又必然是对中国公有地权体系的表达,公有地权体系的内核也将通过续期制度得到再现和巩固,但续期制度的改革与发展又势必推动着中国公有地权体系结构的创新发展。同时,土地使用权的续期问题并非中国大陆所独有,其他大陆法系与英美法系国家和地区在土地“两权分离”中使用权续期问题上已经积累了丰富的实践和理论经验,这些理论和经验可资我们借鉴。对于国有土地上住宅建设用地使用权的自动续期,由于住宅建设用地具有存续期限长、产权人数量众多、续期规模极大、与公民的居住权密切关联等特殊属性,住宅建设用地到期后的续期问题绝非一个单纯的合同期限延长的法律问题,而是一项涉及公有地权改革、事关政治和社会长治久安的重大制度变革。2007年《物权法》提出的住宅建设用地实行“自动续期”,明确了这一重大改革方向。本研究表明,自动续期的要义是土地使用权人无须申请,无须与原出让人达成合意,也无须交付对价即可自行启动续期程序。而要保障续期自动机制的实现,最终须将其落实到法定续期的轨道上,即使用权期间届满时使用权人可依法自动地完成续期,原出让人得依法予以配合。但是,自动续期程序之启动不以交付对价为要件,这并不意味着使用权人无须承担新期间的土地使用费。针对住宅建设用地续期收费制度,本研究引入特征价格模型,以杭州市住宅二手房市场成交数据为基础,对二手住宅成交价格的各项特征因素进行回归分析后发现,住宅建设用地剩余年限的长短对二手成交房价格具有正向影响,但相比较于交通条件、医疗条件、容积率、装修程度、户型等其他影响因素,剩余年限因素对房价的影响程度相对较低,这表明住宅二手房市场对住宅建设用地剩余年限问题是有所反应的,购房者对未来住宅建设用地70年产权到期后采取有偿续期是有预期的,但重新缴纳类似于建设用地首次出让时的高昂土地出让金则超出了购房者的心理预期。基于这样的民意基础,本研究引入有偿续期的年金制度,在法定续期的制度框架下,住宅建设用地使用权人在新的使用期间内应履行缴纳年金的法定义务。在年金的征缴方式设计上,可通过设置房地产税附加,在未来开征的房地产税的基础上,设置合理的房地产税附加税率,对期间届满续期后的房地产按不同情形依法征缴数额不同的年金。对国有非住宅建设用地的续期问题,由于非住宅建设用地所涉及的个人业主相对较少,受众范围相对较窄,同时其土地利用活动具有多样性,且主要以私益最大化为目的的经营与生产活动,这决定了非住宅建设用地使用权到期后的续期不宜采法定续期的方式,而应选择申请续期制度,为土地使用者提供表达个人续期意志的空间和途径,以满足非住宅建设用地之上差异性土地利用活动的多样化续期需求。不同于住宅建设用地的自动续期,非住宅建设用地的申请续期本质上是“合意续期”。从法律关系上来说,非住宅建设用地的“合意续期”是在公法规范约束下的意思自治,即土地使用权人与原出让人双方通过达成约定、订立合同的行为来实现新的合同期限的延展。其中,保障土地使用权人相对于原出让方的相对优势地位,公法给予一定的规范,这一制度逻辑体现在续期申请、行政审批、土地出让金缴纳及地上物处理等非住宅建设用地申请续期制度的诸关键环节上。就集体经营性建设用地而言,续期问题是当前集体经营性建设用地入市改革中无法回避的重大问题。集体经营性建设用地入市具有地域性、经营性与高风险性的特征,集体土地所有权主体的内部关系上虽然以公法规范为主,但在对外关系上则以遵从私法规范为主,这决定了集体建设用地使用权续期总体上属于私法领域内对等的私法主体之间的民事行为。基于私法自治的基本理念,集体经营性建设用地的续期应当走“合意续期”的路径。与国有非住宅建设用地相比,集体经营性建设用地续期“合意”的程度更高、范围更广,在不涉及公共利益和不违背公序良俗的情况下,公权力可不予以干预。依私法自治原则,集体经营性建设用地使用权届满后续期的基本制度是:双方已作约定的,即依其约定;未作约定的,须协商一致。在这一续期法律关系中,土地使用者向土地所有者发送续期申请,集体作为土地所有者则有权决定是否同意。至于集体内部对续期同意与否的决策,则应遵从村民委员会组织法、土地管理法等相关公法规范。纵览国有住宅建设用地、国有非住宅建设用地、集体经营性建设用地的续期,这三类建设用地的续期在“意思自治”尺度上存在分异。本研究发现,在国有住宅建设用地、国有非住宅建设用地、集体经营性建设用地这三类建设用地续期制度逻辑中,公法规范介入的广度和深度呈递减状态,而私法规范作用的力度则呈递增状态。亦即,这三类建设用地续期的意思自治的广度与深度依次递增,续期的法定性程度则依次递减,我国建设用地使用权续期制度方案设计要遵从这一基本逻辑。在续期制度设计的价值取向问题上,这三类建设用地续期制度呈现出从“保护土地使用者的绝对优势地位”、到“保护土地使用者的相对优势地位”和“保护双方相对平等地位”的分异格局。

程秀建^[7]（2019）在《我国宅基地“三权分置”改革法律问题研究》文中进行了进一步梳理作为财产权领域最根本的制度设计,各国都对土地制度作出了基于历史与国情的独特安排。我国独有的宅基地使用权制度,既牵引着农村,又联结着城市,具有独特的制度品格。随着我国市场经济体系的建成与完善,作为稀缺土地资源的宅基地的资产功能日益显现。建构于计划经济时代的宅基地使用权制度忽视了其经济属性,实践中宅基地利用效率低下与农民缺乏必要的财产性收入来源的矛盾凸显,严重制约了农村、农民的发展。放开宅基地使用权流转,通过市场配置宅基地资源已成当下改革的必然进路。2018年中央一号文件在乡村振兴战略布局下,提出探索宅基地“所有权、资格权、使用权三权分置”改革。我国现行法上并无有关宅基地“资格权”的表述,为寻求中央政策文件关于宅基地“三权分置”政策丰富内涵在法律上的妥善表达与实现,需要在我国现行法体系下,以宅基地“三权分置”政策文件为目标导向,结合实践反馈的经验,建构“三权分置”下的宅基地使用权法权结构。本文分为三个模块,七章内容。全文以第四章关于宅基地“三权分置”的政策解读为联结,围绕坚持公有制不变的前提下探索共享富民为价值导向的宅基地用益物权法治创新这一主线展开论证。第一章为宅基地使用权制度的一般阐释。通过对宅基地使用权制度生成及演化溯源,系统地梳理了70余年来我国农村宅基地使用权制度变迁历史。建国初期,在马克思土地产权理论指导下,新中国开展了人民公社化运动以及农村宅基地使用权制度建构。为配合重工业优先发展的国策,通过农业、农村向工业、城市提供原始积累。宅基地使用权制度与户籍制度双重管制下的城乡二元治理方式将农民牢牢地束缚在土地之上。宅基地使用权制度建构是一个系统的、综合的工程,承载着诸如居住、社会保障、财产、社会控制等复杂的功能。立基于社会主义公有制之上的宅基地使用权制度具有强烈的公法色彩,在特定历史背景及社会环境下形成的宅基地使用权,拥有不同于传统大陆法系一般用益物权的独特秉性:在宅基地产权制度上,“两权分离”基础上形成“一宅两制”;在宅基地利用制度上,行政配置主导与市场配置辅助的双轨配置;在宅基地分配制度上,居住保障基础上构建了一户一宅、无偿分配、永久使用;在宅基地流转制度上,严格限制流转。正是由于宅基地使用权制度生成的复杂历史背景与承载的多重功能,决定了宅基地使用权制度在农村社会治理中的重要意义以及改革的难度。第二章为宅基地使用权制度现实困境及原因分析。改革开放四十年来,我国已初步建立起较为完备的社会主义市场经济体系。构建于计划经济体系下的宅基地使用权制度已经部分完成其历史使命,并因逐渐固化成型的宅基地利用格局在保持农村社会稳定中的重要的作用,宅基地使用权制度得以延续至今。但是,“权能残缺”的宅基地使用权制度已不能因应社会经济的快速发展,甚至成为扼制农村振兴、阻碍农业发展、影响农民收入增长的重要因素。实践中,宅基地利用效率低下、隐形流转的屡禁不止以及涉宅基地使用权交易的纠纷叠增,宅基地使用权制度面临重重困境,表现为既不能适应新型城镇化战略发展要求,又无法达致满足农村居民对美好生活追求的目标,且有逐步走向管理失控的风险。究其原因,主要有三个方面:其一,时代的变迁。“后乡土社会”下农村社区封闭性与人口非流转性已打破。宅基地使用权制度建构所依托的“乡土社会”生活图景发生变迁。其二,功能的演化。宅基地使用权的财产性功能凸显。此消彼长之间,宅基地使用权制度负载的居住及保障功能在市场经济冲击下逐渐减弱。其三,制度的供给。宅基地使用权法律制度供给不足,由于立法价值偏差以及成文法的滞后性,造成宅基地使用权法律制度落后。第三章为宅基地使用权制度现代化改造路径。市场经济条件下,出于经济效益的要求,当代民法制度催生了对效率的追求。从“所有”到“利用”的物权观念发展,要求实现“物尽其用、物尽其利”。缺乏处分权能的宅基地使用权使得宅基地及农民房屋成为农民手中的“死产”。新型城镇化发展方略下,以乡村为面向的城市化进程需要对既有宅基地使用权制度作出转变,应当更注重农民需要什么,而不是农民可以继续做什么。事实上,作为农民拥有的重要财产性权利,放活宅基地使用权流转助于农民实现财产性收入的实质增加。因此,推进宅基地使用权制度变革对实现城乡一体化发展、缓解城乡建设用地供需矛盾以及提高宅基地利用效率均具有重大现实意义。随着户籍制度改革带来的“人地捆绑”的松动,农村社会保障体系建设引发了制度功能的转变,放活宅基地使用权流转具备了实践可能性。虽然在理论上对于放活流转仍村争议,但多数学者已经提出,不宜将宅基地使用权的取得身份限制与宅基地使用权本身的物权属性予以混淆。严格限制农户处分宅基地的做法无异于是将所有的农民都视为“禁治产人”,与现代法律的“理性人”假设不相符。自2005年起,国家在天津等地先后开展了两轮的宅基地流转试点。通过对两轮改革试点的经验总结,得出如下结论:1.宅基地使用权制度变革应坚持以公有制不变的前提下探索共享富民为价值导向的宅基地用益物权法治创新为主线。2.实施宅基地使用权改革的三个前置性问题分别是宅基地应如何估值、改革应在法治的框架内进行以及如何理顺城乡关系。3.实施宅基地使用权改革的三条不可突破的底线是坚持集体所有制不可变革、确保耕地红线不可突破以及保障农民的合法利益不受损害。第四章为宅基地“三权分置”政策解读。改革起于农村,源自实践。宅基地使用权制度变革遵循了我国农村土地改革的惯常模式,即:自实践中自发探索到试点实践和政策先行,待成熟后以法律形式确认固化。宅基地“三权分置”政策因实践需要而生成,从多年中央政策中关宅基地制度改革的连贯表达可见,其实质是农地“三权分置”在农村土地制度改革领域的延伸与扩展。经由语义逻辑对“分置”与“分离”的辨析,“分置”概念更符合宅基地使用权改革的法律表达。通过对政策文本中宅基地“三权分置”的深刻意蕴的解读,可以发现“三权分置”改革的内在逻辑:落实集体所权为起点,保障农户的资格权是关键,适度放活宅基地和农民房屋使用权是落脚点及核心。推动宅基地“三权分置”改革在强化与落实集体所有权,优化农村土地资源配置,提高农民财产性收入增加,实现三方主体共享宅基地权利以及围绕宅基地建构权利,完善民法典权利体系等方面均具有重大意义。第五章为“三权分置”之下的集体所有权的立法表达。沿波溯源,我国集体所有权制度源于农村土地合作化运动。经过国家政治动员而迅速开展的农村土地合作化实践构建了独具中国特色集体土地所有权制度。集体土地所有权在其建构之初主要作为一项社会变革工具而运行,并未明确区分集体所有制与集体所有权,直至物权法才第一次明确以“集体所有权”的表述方式将其与国家所有权、私人所有权相并列。通过对既有理念的检讨,集体所有权在性质上符合“新型总有说”理论,属于特殊的共同共有。通过对集体所有权在宪法与民法两个维度的考察,民法上的所权制度设计应在尊重社会主义公有制的前提下进行,不应将公有制简单视为意识形态领域的话语,而试图照搬西方的物权制度建构我国的农村土地法权体系。实践中,由于主体界定不明、权能残缺以及实现机制阙失造成集体土地所有权的弱化和虚化。宅基地“三权分置”改革彰显了宅基地使用权“自物权化”的同时,极有可能因忽视新型城镇化背景下集体所有权制度的时代功能,而对集体所有权产生新的冲击。因而,集体所有权的法制回应注意在以下三个层面展开:其一,明确集体所有权主体的二元性并将授予其特殊民事主体的法律地位;其二,厘清集体所有权的特殊运行机制,完善其实现机制;其三,赋予集体所有权完整的权能,实现管理权能的回归。第六章为“三权分置”政策中资格权的法制因应。通过对实践及理论上关于宅基地资格权内涵及法律属性的梳理,指出成员权与用益物权两个视角下资格权可能的制度安排与妥适性,证成宅基地资格权的法律属性为集体成员权。宅基地资格权的概念与表述仅在中央政策文件中以通俗用语载明,并无实体法上的意义。立法上仍坚守集体成员权的制度建构,而非创设新的宅基地资格权。物权法上的规范表达从“农民集体”到“本集体成员集体”的转变,意味着对农民集体成员权这种独具中国特色的民事权利的确认。集体成员权制度建构为集体土地利用困境提供制度依据,集体成员权是连接集体成员与成员集体的纽带。完善的集体成员权制度有利于集体所有权的实现与集体成员权益的保护,并能为成员集体内部秩序生发提供制度支撑。由于集体成员权与成员息息相关,具有明显的人法属性,已然溢出了传统民事权利的范围。因此,应将其作为一项独立的民事权利纳入到民法典分则物权编之中。第七章为“三权分置”政策中使用权的法实现。分置的使用权是“三权分置”政策的落脚点,应当在现行法体系内作出妥适的规制。通过对“三权分置”改革试点的实践样态分析,循着宅基地“资格权”属于成员权的权利内容的论证逻辑,分置后的使用权在性质上属于去除身份性的纯粹用益物权,从而在宅基地使用权制度领域形成“集体所有权+集体成员权（资格权）+宅基地使用权（分置后）”的权利结构。回归到政策本意对“三权分置”作进一步的检讨,“三权分置”后三权在法实现过程中实际表现为“四权”,分由三类权利主体享有,即“集体所有权+集体成员权+宅基地使用权（农户）+宅基地使用权（其他社会主体）”。“三权分置”为宅基地使用权上市流转奠定了基础,但放活宅基地使用权并非全无风险。不容忽视的是,资本的嗜血性与农民对抗资本侵蚀能力的弱质性。在城乡统一的社会保障体系尚未完善的情况下,宅基地作为农民生产、生存保障的必要性依然存在且发挥着不可替代的作用。因而,中央政策文件亦不无警醒的提出放活应予“适度”,即以不损害集体所有权的实现为前提,以保障农民的合法权益为关键,严格落实一个“不得”和“两个严格”。否则,放活使用权将会遭遇集体所有权有被虚置、农民有居无处所以及使用权自身运行等诸多风险。财产只有进入市场才能实现,就农村发展而言,因其资源禀赋不同,并非均质化的世界,在放活土地使用权方面应作出区分,对不同的农村实际设定不同的管理目标。从宅基地分散、零碎的固有属性来看,放活宅基地使用权应扩展其经营性功能,以期实现宅基地的分散经营与规模利用又结合。农民房屋作为农民享有所有的权的重要财产,实现其财产性收益的核心是放活转让与抵押,变资产为资本。实施宅基地“三权分置”改革直触农村土地制度核心。这是兴村振兴发展战略下国家为农村稳定、农业发展以及农民增收作出的重大改革举措,具有重大现实意义。因此,如何将宅基地“三权分置”的政策内涵完整的映射到法律规范之中,将其转化为既符合中国国情又具有实践操作性的法律制度以及这一法律制度的建构会对其他相关农地法律制度产生什么样的影响均应给予密切的关注。宅基地“三权分置”改革应是在坚持社会主义公有制的基础之上进行,以解决现实的社会问题——“三农”问题为依归,而非照搬西方物权理论追求理论上的纯粹与卓越。基于我国特有的产权制度,在历史的视野下寻求资格权及使用权在现有法律体系框架内的妥适表达,是宅基地“三权分置”政策能否落到实处的法制要求和条件。通过集体成员权制度建构完善,宅基地“三权分置”改革能够达成剥离宅基地使用权负载的身份属性与社会保障功能、实现了宅基地使用权完全用益物权化的使命。

黄艳^[8]（2018）在《我国经营性墓地使用权法律问题研究》文中研究指明墓地殡葬习俗在我国由来已久,“入土为安”的传统观念有着很深的社会伦理根基,但由于我国人口基数庞大及随着现阶段人口老龄化速度的加快、国家城市化建设的不断推进,使得近年来墓地的供求关系出现紧张的趋势,现有的经营性墓地资源已不能满足社会的需求,传统的殡葬观念正受到前所未有的冲击。虽然近年来,社会对经营性墓地的使用权及相关问题越来越关注,而事实上我国目前相关立法司法现状依然令人堪忧,呈现出滞后立法,立法阶位低等问题。有些条款过于抽象缺乏可操作性,因此很难为司法实践过程中真正地解决问题提供法律后盾。主要表现为行政法规及民政事业单位在此基础上颁布的指导意见和政策,各地法规不一且存在矛盾和冲突,私法调整上不仅规定内容久远,与社会脱节不具可操作性,而且在权利法律属性、权利期限、民事法律关系及相关利益主体的权益保障等方面出现了立法空白。从立法滞后、层级效力低等方面考虑,笔者深入分析经营性墓地在实践过程中的状况,并透过现象看本质揭示其背后涉及的民法基础,即债权说及物权说的分歧,同时将经营性墓地使用权定性为:特殊的建设用地,在这基础之上通过介绍、剖析他国相关制度,从中借鉴符合我国国情的制度,并就重新构建经营性墓地使用权制度提出自己的看法。

石峰^[9]（2018）在《制度变迁与空间转型 ——开发区工业空间转科技研发空间研究》文中进行了进一步梳理在我国东部地区城市从增量开发转向存量开发的背景下,近几年一些大城市的开发区出现了一个突出的新现象即工业空间转科技研发空间（简称工转研）。本文的研究问题是当前中国开发区的工转研现象为什么会发生以及如何形成?主要采用定性研究、案例研究、深度访谈等方法。研究内容主要分为现象研究、理论研究与分层论证、案例研究三个部分,首先进行对工转研现象的特征、动力、模式的研究并从中发现土地制度的关键作用,然后从制度视角构建对工转研现象的理论解释,接下来从法律、政策和规划三个制度层级分别研究和论证制度对工业空间转型的影响,最后进行一个完整的案例研究。第1章是导入部分,阐述研究背景、研究问题、研究目的、文献综述和研究框架。第2章描述开发区工转研的概况和过程,归纳工转研现象的三个特征:从2013年开始地方政府频繁出台相关政策,在一些开发区的规划中集中成片转型,已经开展的工转研项目大多是由原土地使用权企业作为实施主体;从中央政府、地方政府、企业、社区方面对工转研进行主体动力分析,工转研按照主要动力来源和博弈关系分为企业主动型、政府主动型、双向互动型三种基本模式,在模式研究中发现了制度性因素的关键作用。第3章在事实归纳和理论推演的基础上提出理论假设,从制度视角对工转研现象乃至工业空间转型进行理论解释。工业空间转型的四个主体为了获得潜在利润和满足偏好,通过博弈变革了制度（合约、规划、政策、法律）,四个层级的制度变迁共同实现产权界定、市场交易、交易成本、利益分配、约定项目的制度功能,制度变迁通过制度功能导控工业空间如何转型。第4-6章分别从法律、政策、规划三个层级研究制度变迁对工转研的影响作用。第4章从法律层级回顾增量开发中的关键制度变革,论证土地产权制度和土地市场制度的变迁塑造了存量工业空间,指出存量开发需要法律层级的制度供给,特别是建立土地发展权制度。第5章政策层级的制度变迁研究表明三次工业空间转型的制度供给主要是政策,工转研的地方政策框架包括前提条件、土地发展权、限制条件、地价及分配、市场交易5个方面,这些方面的政策变化对应和实现了制度的功能;地方政策对空间也具有直接和间接的影响。第6章分析土地制度和地方政策对规划转型的影响,规划对工转研的导控表现在地块层面实现制度功能、片区层面进行空间功能重组和空间形态重构,存量规划变革的方向在于控规改革、制度设计和体系构建三个方面。第7章对南京工转研案例进行系统的案例研究,抓住在当前工转研实践中发挥主要作用的地方政策和规划两个制度层级,剖析政策和规划如何导控工业空间转科技研发空间。第8章是导出部分,总结论文的主要结论和创新点,预判土地制度的改革方向和工转研现象的发展趋势,并对地方探索实践的策略建议。当前开发区工转研的主要动力来自于地方政府和企业,地方政府试图用政策和规划引导原企业和社会资本进行工转研,双方的多轮博弈变革了制度,制度变迁通过实现土地产权的界定和交易以及降低交易成本等制度功能,引导和控制工业空间向科技研发空间转型。存量开发目前主要依靠政策和规划层级的制度供给,需要法律层级的制度变革,其中最重要的是土地发展权制度、土地二级市场制度。从增量开发到存量开发要求规划转型,需要存量规划与政策结合进行制度设计和变革。全文约16万字。

黄磊^[10]（2018）在《城市社会学视野下历史工业空间的形态演化研究》文中研究说明本文是针对我国城市历史工业空间的形态演化所展开的研究。在近些年我国城市快速转型的时代背景下,城市中历史工业空间也经历着微观空间转型与文化转变,文章针对建筑学以往在保护与再利用研究中过度以物质空间变化为中心、以主体实践需求为导向,以及对空间变化规律性特征认识不足的弊端,通过借鉴城市社会学的理论视角,以“空间生产理论”为基础,建立“空间生产-形态演化”的分析工具,选取我国城市历史工业空间这一“单位制”影响下的类型空间作为研究对象,重点对其在中国当代城市语境下空间转型过程中的社会因素、实践主体、价值偏好、主体互动关系、生产模式等进行研究,展开历时性与共时性的考察,并结合实证案例对我国当前城市历史工业空间的主要再生模式进行了分类,解析其在整体定位、空间组织、功能置换、建筑形式语言、城市关系等多方面变化的共性与差异性特征,进而通过对形态演化与城市影响的关联性分析,透析城市历史工业空间向文化空间转变这一现象。首先,第一章与第二章为理论研究部分。其中第一章交代了选题的依据,将研究对象的内涵与边界进行框定,并在对其进行整体性综述的基础上,提出了既有研究方法所面临的问题,进而阐述了文章研究目标与研究展开的整体性框架。在第二章中则对城市空间研究的跨学科理论与方法进行了归纳与总结,在系统梳理空间生产理论的基础上,将其与建筑空间形态研究的方法进行结合,并针对历史工业空间特性进行方法适调,构建了适用于历史工业空间研究的“空间生产-形态演化”的分析框架。其次在第三章与第四章中,文章回顾与总结了我国城市历史工业空间形态演化的基础。其中第三章对我国近现代城市工业空间的发展历程进行了回溯,在分析其历史脉络和历史性政治经济文化要素的基础上,总结了其历史性的空间特征。在第四章中则对其在当今城市发展语境中演变的成因机制进行系统分析,其中通过借鉴社会学中的结构化理论,分别对社会系统结构性因素与实践能动者进行了详尽的分析,并将其与历史工业空间的“空间价值”进行关联,进而将社会、个体因素与历史工业空间的物质形态特征进行了关联。其后,第五章与第六章展开了实证研究。其中第五章运用拟定的分析框架对不同空间生产模式下历史工业空间形态演化的不同路径与特征进行了分析。文中以空间生产的不同模式作为研究主线,在有针对性的进行案例选取之后,将其归于不同的社会过程、社会关系、价值演替、空间互动所影响的生产模式之中加以分析,横向比较其在整体定位与布局、空间肌理、功能组成、建筑形式等多方面演变的共性与差异,进而分类总结城市历史工业空间形态演化的不同路径及其特征。而第六章则对物质空间形态特征及其城市性影响进行进一步总结,分别对形态演化的公共性特征与环境意向元素进行了归纳,而这一部分也是对物质空间形态反作用于城市与个人的研究补足。随后,第七章试图从理念层面将空间生产与形态演化进行融合,提出以动态、行为视角理解城市历史工业空间的文化转型。文中将其定义为城市历史工业空间在文化生产机制下的空间响应:这种空间响应一方面呈现于微观的、内在的空间要素之中,使得实体建成环境、活动、环境意向具有了新的文化意涵;而另一方面则呈现于宏观的、外部的、与之相关联的城市空间之中,这其中包括的资本生产方式的转变、政策法规治理方式的转变、生活秩序与社会网络的改变等。最后,第八章是空间生产理论运用于历史工业空间形态演化研究的总结,分别从历史工业空间再生产的成因与过程、形态演化的不同模式与特征、空间文化转型的本质与效应三个方面归纳本文的基本成果,指出研究本身的局限性,并对后续研究的内容与方向进行讨论。

二、取得土地须透过租赁或使用权划拨（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、取得土地须透过租赁或使用权划拨（论文提纲范文）

（1）合同效力认定中强制性规定的司法适用研究（论文提纲范文）

（2）广州市划拨国有建设用地使用权地价评估改进研究（论文提纲范文）

（3）论非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件（论文提纲范文）

（4）国有企业“部分产权”房交易合法化问题研究 ——以中盛煤业为例（论文提纲范文）

（5）旧城更新背景下基于本土社区的遗产保护研究 ——以天津为例（论文提纲范文）

（6）嵌入公有地权体系结构的建设用地使用权续期制度研究（论文提纲范文）

（7）我国宅基地“三权分置”改革法律问题研究（论文提纲范文）

（8）我国经营性墓地使用权法律问题研究（论文提纲范文）

（9）制度变迁与空间转型 ——开发区工业空间转科技研发空间研究（论文提纲范文）

（10）城市社会学视野下历史工业空间的形态演化研究（论文提纲范文）

四、取得土地须透过租赁或使用权划拨（论文参考文献）

• [1]合同效力认定中强制性规定的司法适用研究[D]. 牛安琪. 吉林大学, 2021(01)
• [2]广州市划拨国有建设用地使用权地价评估改进研究[D]. 杨涛. 华南理工大学, 2020(05)
• [3]论非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件[D]. 叶静婷. 暨南大学, 2020(04)
• [4]国有企业“部分产权”房交易合法化问题研究 ——以中盛煤业为例[D]. 毛木春. 内蒙古科技大学, 2020(01)
• [5]旧城更新背景下基于本土社区的遗产保护研究 ——以天津为例[D]. 王雪. 天津大学, 2020
• [6]嵌入公有地权体系结构的建设用地使用权续期制度研究[D]. 欧阳亦梵. 浙江大学, 2020(06)
• [7]我国宅基地“三权分置”改革法律问题研究[D]. 程秀建. 西南政法大学, 2019(08)
• [8]我国经营性墓地使用权法律问题研究[D]. 黄艳. 广东财经大学, 2018(07)
• [9]制度变迁与空间转型 ——开发区工业空间转科技研发空间研究[D]. 石峰. 东南大学, 2018
• [10]城市社会学视野下历史工业空间的形态演化研究[D]. 黄磊. 湖南大学, 2018(06)

标签：建设用地论文;  宅基地论文;  宅基地使用权论文;  农村建设用地论文;  制度理论论文;